공사대금채권 유치권 행사에는

공사대금채권 유치권 행사에는

유치권이란 공사사업자의 건물 신축과정에서 공사비를 받기 전까지 그 건물을 내어주지 않을 수있는 권리를 말합니다. 이 유치권의 목적물 공사대금을 미납할 때와 관련이 있습니다. 

즉 건물 물건에 대해 받아야 할 돈을 받기 전까지 그 물건을 점유하고 타인에게 내어주지 않아도 된다는 권리를 뜻합니다. 경매를 통해 낙찰 받게 되더라도 유치권을 갖고 있는 사람이 있다면 빚을 대신 갚을 수밖에 없습니다. 

유치권은 등기부에도 기록되어 있지 않기 때문에 입찰하기 전 권리분석을 잘 살펴보아야 하는데요. 오늘은 유치권과 관련된 건설 분쟁 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

ㄱ건설은 A씨와 광주시에 위치하는 지하4층과 15층 규모인 오피스텔 신축공사 계약을 약 290억원으로 체결하였고 그 중 일부는 C씨 앞으로 하도급 하였습니다. 

그러나 A씨의 기업은 어려움을 겪게 되자 부도가 났고 ㄱ건설 등은 공사를 시작한지 약 3개월만에 중단하게 되었습니다. 오피스텔 부지는 ㄱ건설과 A씨가 계약 맺은 지 약 4년만에 임의경매절차로 넘어가면서 대금을 완납했던 C씨의 명의 앞으로 소유권이전등기 되었습니다. 

그러나 ㄱ건설 등은 오피스텔 신축공사할 때 들어간 비용을 반환하기 전까지 유치권 행사를 하겠다며 토지를 넘겨주지 않자 C씨는 ㄱ건설 등을 상대로 토지인도소송을 제기하였습니다. 1심은 C씨에게 ㄱ건설 등이 토지를 넘겨주어야 한다고 판결하였습니다. 

그러나 2심에서는 ㄱ건설이 진행했던 오피스텔 신축공사가 반드시 필요했던 공사였고 건물 신축에 대해 토지를 적합한 용도로 유지시키기 위한 공사의 성질을 갖고 있으므로 공사대금채권에 따른 유치권 행사가 가능하다며 원고패소판결을 내렸습니다.

대법원 재판부는 건물신축공사를 했던 수급인이 공사대금채권에 대해 변제 받기 전까지 건물로 유치할 수 있는 권한을 갖고 있지만 사회통념상 독립되어 있다고 보기 어려운 건물의 정착물을 설치했던 상태에서 공사중단이 되면 그 정착물은 토지부합물 수준에 넘지 못해 유치권 행사를 할 수 없다고 설명했습니다. 

이어 공사가 중단되는 날까지 발생했던 공사대금채권은 토지 때문에 생긴 것이 아니라서 공사대금채권에 따라 토지에 대한 유치권 행사를 할 수 없다고 밝혔습니다.

또 대법원 재판부는 ㄱ건설 등이 공사한 하도급이 오피스텔 지하 건물을 건설하는데 신축공사에 따른 통상적인 정지공사에 불과하다고 설명했습니다. 

덧붙여 이 신축공사는 오피스텔을 신축하기 위한 초기공사일 뿐 토지에 관련된 공사가 아니라서 토지에 의해 공사대금채권이 생긴 것으로 보아 유치권 행사를 할 수 없다고 판시하였습니다. 

즉 대법원 재판부는 1심의 원고패소 판결을 깨고 토지를 임의경매절차로부터 사들여 모든 대금을 완납한 C씨에게 토지를 인정하라고 판결했습니다. 

건물신축공사 시공업자가 공사가 중단돼 그에 대한 공사대금을 못 받았다며 유치권 행사를 하려면 그 건물이 독립되었다고 볼 정도로 공사진행이 되어야 한다는 대법원의 판결이 있었습니다. 

오늘은 공사대금소송으로 둘러싼 건설분쟁 사례를 살펴보았는데요. 이처럼 공사대금채권 등 관련한 분쟁은 계속해서 일어나고 있습니다. 

이와 관련하여 분쟁이 일어났다면 다수의 건설소송경험을 통해 의뢰인에게 법률적 조언으로 도움을 줄 수 있는 변호사를 선임하는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다. 

이 가운데 최종모 변호사는 대한 변호사 협회에 건설법, 부동산 법 등의 전문을 인증 받은 변호사로 의뢰인에게 신뢰할 수 있는 법률 서비스를 제공하기 위해 노력하고 있습니다. 도움이 필요하시다면 변호사의 법률적 조언을 통해 건설분쟁에서 신속히 벗어나시기를 바랍니다.