재건축조합설립 도중에 문제가 생긴다면?

재건축조합설립 도중에 문제가 생긴다면?

노후화된 주택을 허물고 이를 다시 지어 토지 효율성을 높이려는 방법으로 재건축이 있습니다. 그러나 아파트와 같은 집합건물은 하나의 아파트를 개인이 소유하고 있는 경우가 대부분 없으므로, 재건축을 위해서 각 세대주의 모든 동의가 있어야 하고, 이후 재건축절차가 진행될 때마다 이와 같은 세대주 전원, 혹은 과반수의 동의를 얻어야 하는 경우가 빈번하여 매우 번거로운 일이 아닐 수 없는데요. 이에 일 처리의 효율성을 높이고자 재건축조합을 만들어 이를 통하여 재건축 절차를 진행하는 것이 일반적입니다.

재건축조합 설립과정은 도시정비법상 정비구역 안에 있는 아파트 등의 소유자들에게서부터 조합설립결의를 받은 후, 행정청으로부터 조합설립인가를 받은 다음 등기함으로써 설립됩니다. 이렇게 설립이 되고 나면 재건축조합은 해당 사업의 범위 내에서는 행정주체의 지위를 가지고 공법인으로 활동할 수 있게 됩니다. 

이처럼 재건축조합은 해당 정비구역 내에서 공법인으로서의 지위를 갖게 되면서 그 구역 내의 건물 소유주들의 이해관계를 대변할 수 있는 지위를 얻게 됩니다. 따라서 조합설립은 전체 사업 계획 및 그 경위 등을 종합적으로 살펴보고 신중하게 인가처분이 내려지는데요. 그런데도 인가가 난 이후에 이를 다투고자 하는 때에는 행정소송을 통해 처분취소소송 등을 제기하게 됩니다. 

관련 사안을 살펴보며 더욱 자세하게 알아보도록 하겠습니다. ㄱ행정청은 지역 일대를 재건축정비구역으로 지정하였고, 이에 그 구역 내 주민들이 재건축조합설립 추진위원회를 구성하여 ㄱ행정청으로부터 설립승인을 받고 정비구역 내의 건물 소유주들에게 조합설립 동의서를 받았습니다.

해당 동의서는 137명 중 97명의 동의를 얻었는데, 추진위원회는 이를 가지고 ㄱ행정청에 조합설립 인가를 신청하였습니다. 이에 ㄱ행정청은 137명 중에서 토지만 소유하고 있는 11명을 제외하고 126명을 모수로 삼아서 동의율을 76%가량으로 보고 조합 설립 인가처분을 내렸습니다. 

이후 재건축조합은 추가로 재건축 조합설립동의서를 받아 동의자 수를 104명으로 변경하고, 조합원 수를 102명으로 바꿔 ㄱ행정청에 변경인가를 신청하였습니다. 이에 ㄱ행정청은 126명 중의 104명의 동의가 있는 것으로 보아, 동의율 82%에 달하는 변경인가처분을 내렸는데요. 해당 처분에 대해 A씨 등은 해당 정비구역 내의 토지 및 건물의 공유자들로서, 해당 재건축조합설립 인가처분 등에 하자가 있다며 그 취소를 구하는 소를 제기하였습니다.

A씨 등이 주장하는 바는 첫 번째로 도시 및 주거환경 정비법에서 규정하는 항목이었습니다. 해당 항목에서 규정하는 바에 의하면 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상의 동의는 토지만을 소유하거나 건축물만을 소유하고 있는 소유자도 포함하여야 하는데, ㄱ행정청은 토지소유자 11명에 대해 제외한 126명만을 동의권자로 보았고, 이에 중복되는 동의서를 제외하면 총 137명 중의 102명이 동의한바, 동의율이 74%이므로 3/4을 충족하지 못하였다고 주장했습니다.

두 번째로 재건축조합이 변경인가를 신청하면서 제출한 동의서는 일정 날짜를 기준으로 그 이전에 받은 것과 그 이후에 받은 것이 내용과 양식에서 차이를 보인다고 주장했는데요. 따라서 모든 조합원에 대해 평등하지 못하여 위법이라는 것이었습니다. 또한, 조합원의 비용분담에 대해 구체적으로 나와 있지 않은 부분 등의 위법이 있는 동의서라고 주장하며 해당 처분은 취소되어야 한다는 것이었습니다.

해당 소송은 A씨 등이 사건 인가처분을 내린 ㄱ행정청을 상대로 제기한 것이었지만, 재건축조합 역시 그 이해관계를 함께하고 있으므로 피고 측, 즉 ㄱ행정청 측의 보조참가인으로서 소송에 참가하게 되었는데요. 

소송을 진행한 결과, 대법원 재판부는 도시 및 주거환경 정비법 제16조 제3항에서 토지나 건축물 소유자의 3/4이상의 동의가 필요함을 규정하고 있고 따라서 이는 토지나 주택 중 하나만 소유하더라도 동의권이 있다고 보아야 한다고 밝혔습니다. 이에 따라 동의권자를 다시 산정하면 토지소유자까지 포함한 137명에 각 지방자치단체와 건설교통부를 합한 총 140명으로 보아야 하고, 이에 동의한 비율을 계산하면 71%에 불과하여 이 사건 재건축조합설립 인가에는 위법이 있다고 덧붙였습니다.

또한, 재판부는 이후 이루어진 변경인가처분 역시 위법한 재건축조합설립 인가처분에 터 잡아 발생한 것으로 별도의 새로운 인가처분이라고 볼 수 없다고 밝혔는데요. 따라서 앞선 인가처분이 위법한 이상 변경인가처분 역시 위법하다고 판단하여 모든 인가처분을 취소하는 판결을 내렸습니다. 

이에 피고 측 보조참가인인 재건축조합에서 상고하였으나, 각 제소 기간, 동의권자에 대한 해석, 행정처분 하자의 치유에 관한 법리 해석 등에 대한 상고이유가 모두 이유 없어 상고를 기각하는 결정이 내려졌으며 이에 재건축조합설립인가처분의 취소가 확정되었던 사안입니다.

이와 같이 재건축조합설립 과정에서는 아무래도 그 정비 지역 내의 다양한 사람의 의견이 모이다 보니 각종 이해관계의 충돌로 인한 분쟁이 발생하기 쉬운데요. 만약 이러한 분쟁이 발생하여 소송에까지 이르게 되는 경우라면, 무엇보다 해당 사안에 전반적으로 경험이 있는 것은 물론 관련 분쟁을 많이 다루어본 변호사의 조언을 얻어 사건을 신속하게 대처하는 것이 현명한 해결 방법이 될 수 있습니다. 

이에 최종모변호사는 다년간 재건축, 부동산과 관련한 분쟁을 해결해온 노하우를 바탕으로, 현재 의뢰인이 당면하고 있는 곤란함을 풀어드리기 위한 도움을 드리고 있습니다.