일반재산의 신탁, 부동산변호사

 

 

[일반재산의 신탁, 부동산변호사]

 

 

부동산변호사 최종모변호사

 

 

안녕하세요? 부동산변호사 최종모변호사입니다. 토지와 그 정착물인 일반재산은 부동산신탁을 취급하는 신탁업자에게 신탁할 수 있습니다. 신탁의 종류에는 분양형 신탁, 임대형 신탁, 혼합형 신탁이 있습니다. 신탁기간은 분양형 신탁의 경우에는 분양 종료 시까지로 하되, 5년 이내로 하고, 임대형 신탁 및 혼합형 신탁의 경우에는 30년으로 하며 갱신이 가능합니다.

 

 

신탁업자는 금융위원회의 인가를 받거나 금융위원회에 등록하여야 신탁 사업을 수행할 수 있습니다. 신탁업자는 신탁으로 발생한 수익을 지방자치단체의 장에게 납부하여야 하며 신탁기간이 끝나거나 신탁계약이 해제된 경우 해당 신탁재산을 지방자치단체로 이전하여야 합니다.

 

 

 

 

 

일반재산(토지와 그 정착물로 한정)은 부동산신탁을 취급하는 신탁업자에게 신탁할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제42조제1항).  다만, 신탁을 할 때에는 「공유재산 및 물품 관리법」에 위반되는 무상대부·교환 또는 양여의 효과를 달성하기 위한 목적으로 신탁하거나 해당 지방자치단체 외의 자를 신탁의 수익자로 하여서는 안됩니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제42조제2항).

 

 

 

신탁업자의 종류

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신탁업자란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 금융투자업자 중 신탁업을 영위하는 자를 말하며 금융투자업자는 금융위원회의 인가를 받거나 금융위원회에 등록하여야 신탁 사업을 수행할 수 있습니다. 따라서 일반재산의 신탁은 금융위원회로부터 인가받은 부동산신탁회사만 할 수 있습니다(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제1항·제7항).

 

 

 

 

 

 

일반재산 신탁의 종류

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신탁의 종류	내용
분양형 신탁	신탁 받은 일반재산을 개발한 후 그 재산을 분양하여 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 신탁
임대형 신탁	신탁 받은 일반재산을 개발한 후 그 재산을 일정기간 임대하여 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 신탁
혼합형 신탁	신탁 받은 일반재산을 개발한 후 그 재산의 일부는 분양하고, 일부는 일정기간 임대하여 발생하는 수익을 지방자치단체에 내는 신탁

 

 

 

 

신탁기관의 선정

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지방자치단체의 장은 일반재산을 신탁하는 경우 신탁업자를 수의계약으로 선정할 수 있습니다. 이 경우 둘 이상의 부동산 신탁업자로부터 사업계획서를 제출받아 그 적정성을 평가하여야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제1항). 일반재산을 신탁할 때에는 해당 지방자치단체의 규칙으로 정하는 신탁계약서로 하여야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제2항).

 

 

 

 

 

 

신탁업자의 의무

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일반재산을 신탁 받은 신탁업자는 신탁기간 동안 매년도 말일을 기준으로 신탁 사무의 계산을 하고, 신탁으로 발생한 수익을 다음 연도 2월 말일까지 해당 지방자치단체의 장에게 납부하여야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제3항). 신탁업자는 신탁기간이 끝나거나 신탁계약이 해제된 경우 신탁 사무의 최종 계산을 하여 해당 지방자치단체의 장의 승인을 받고, 해당 신탁재산은 다음의 방법에 따라 그 지방자치단체로 이전하여야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제4항).

 

 

** 토지와 그 정착물: 신탁등기를 말소하고 해당 지방자치단체로 소유권 이전등기를 합니다. 다만, 등기가 곤란한 정착물은 현재 상태대로 이전합니다.
** 그 밖에 신탁에 따라 발생한 재산: 금전으로 해당 지방자치단체에 납부합니다.

 

 

 

 

 

신탁업자의 신탁보수

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지방자치단체가 신탁업자에 지급하는 신탁보수는 다음의 어느 하나의 보수기준에 따릅니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제48조제5항).

 

 

** 유사한 민간부동산 신탁 사례를 조사하여 산정한 보수
** 둘 이상의 신탁업자로부터 제안된 보수금액과 예상되는 실현가능한 신탁 배당액과의 비율에서 가장 낮은 신탁업자의 보수
** 둘 이상의 신탁업자로부터 제안된 사업계획에 따라 선정된 신탁업자의 보수
** 신탁보수에 관한 용역 결과 산출된 보수