건설전문변호사 아파트하자기준 도면

건설전문변호사 아파트하자기준 도면

보통 건설전문변호사가 보는 아파트 등의 건축물의 하자를 판단하는 기준도면은 사용승인도면 즉, 준공도면이라고 할 수 있습니다. 하지만 몇 년 전부터 아파트하자기준에 대해서는 이와 다른 흐름의 일부 하급심 판례가 계속 나오고 있으며, 이는 주관적인 하자라는 개념을 제시하며 아파트하자기준 인정 범위를 확대하고 있음을 볼 수 있는데요.

쉽게 말하자면 사업승인도면이나 착공도면을 아파트하자기준으로 이보다 하향되어 시공된 사항들을 주관적인 하자에 해당한다고 판단하여 이에 대해서도 배상책임을 인정하고 있는 것 입니다.

실제로 건설전문변호사는 선 분양 후 시공 방식으로 분양이 이뤄지는 아파트의 경우 분양계약 체결 당시에 아직 착공 전이거나 시공 중인 특징에 수분양자로서는 직접 분양대상 아파트를 확인할 수 없고, 단지 분양자가 관련 주택법령 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 기본설계도면과 착공신고를 하면서 제출한 실시설계도면에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하고 분양계약을 체결할 수 밖에 없다고 봅니다.

그렇기 때문에 분양자에게는 특별한 사안이 없는 한 사업승인도면이나 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다고 할 수 있는데요. 이와 달리 시공된 아파트하자에 대해서는 그 변경 시공된 부분이 사업승인도면이나 착공도면에서 정한 것에 비해 품질이나 성상을 갖추지 못한 경우 분양자는 아파트하자기준에 따른 하자담보책임을 부담한다고 한 고등법원의 판시내용을 확인해 볼 수 있습니다.

위에서 건설전문변호사가 살펴본 고등법원의 아파트하자기준이 되는 사업승인도면이나 착공도면의 하자담보책임 판결내용은 이후 이 결론과 같이 하는 하급심 판결들이 일부 선고되기도 했지만, 지난해 대법원에서는 이러한 고등법원의 판결을 파기한 사례를 볼 수 있습니다. 대법원에서는 특별이 사정이 없는 한 아파트하자기준 도면은 사업승인도면이 아니라 사용승인도면, 즉 준공도면이 원칙이라고 판시한 것인데요.

이러한 대법원의 아파트하자기준 도면의 판단은 실제 건축과정에서 공사의 개별적인 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점 등을 비춰 이러한 판시를 한 것으로 보여집니다.

더불어 건설전문변호사는 사업승인도면에 대해 사업주체가 주택건설사업계획승인을 받기 위해 사업계획승인권 자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니기 때문에 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어렵다고 판단한 것을 확인한 바 있는데요.

또한 설계변경이 이루어진 경우 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점 등을 종합적으로 고려할 때 사업 주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시하거나 설명, 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트하자기준 도면은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 판시한 것 입니다.

오늘은 건설전문변호사와 함께 아파트하자기준 도면에 대한 판결 사례를 통해 살펴보았는데요. 앞선 대법원의 판결내용에 따라 주관적인 하자에 대한 분쟁은 어느 정도 정리될 수 있는 사안이며, 다만 대법원이 판시한 것처럼 분양광고나 견본주택 등에 의해 분양계약 내용으로 포함되었다고 볼 수 있는 부분에 대해서는 그 내용을 기준으로 아파트하자를 판단하게 됨을 볼 수 있습니다.

이에 따라 수분양자 입장에서는 분양광고, 견본주택 등을 꼼꼼히 살펴보아 사진 등을 찍어두는 자세가 향후 아파트분양계약 등에 관한 분쟁상황을 미연에 완화할 수 있다고 볼 수 있습니다. 앞서 살펴본 아파트하자기준에 대한 법률적 자문의 도움이 필요하신 경우 건설전문변호사 최종모변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.