수급인의 저당권설정청구권 내용

수급인의 저당권설정청구권 내용

현재 동산이나 부동산, 유가증권에 대해 모두 인정되는 유치권의 경우 동산과 유가증권 그리고 미등기 부동산에 대해서만 인정하고 등기된 부동산에 대한 유치권은 폐지하되 저당권설정청구권으로 대체하는 내용의 민법 개정안을 지난 2013년 국회에 제출한 사실을 접할 수 있습니다. 하지만 이러한 법안이 제출된 지 2년 가까이 지난 현재까지도 국회에서는 실질적인 논의가 이뤄지지 못하고 있는 실정인데요.

앞서 언급한 저당권설정청구권에 대한 내용을 민법에서 살펴보면 부동산공사의 수급인이 전조 보수에 관한 채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다고 규정하고 있음을 볼 수 있습니다. 이 조항이 인정하고 있는 수급인의 저당권설정청구권의 경우 형성권이 아니라 순수 청구권입니다. 이에 도급인이 그 청구에 응해 승낙을 하고 등기를 갖춰야만 비로소 저당권이 성립할 것입니다.

이러한 저당권설정청구권의 내용을 살펴보면 피담보채권은 수급인의 보수채권으로 변제기가 도래하고 있어야 하는 것은 아닙니다. 실제로 수급인의 보수청구권은 후급인 때에도 계약과 동시에 성립한다고 보고 있기 때문에 보수청구권이 성립하는 계약체결 이후라면 언제든지 저당권의 설정을 청구할 수 있는데요.

또한 저당권의 객체가 되는 것이 일의 목적인 부동산 즉, 토지 또는 건물이 될 것입니다. 만일 도급인이 목적부동산을 양도하는 경우 수급인의 저당권설정청구권은 소멸한다고 보는 것이 맞는데요. 이 경우 수급인이 그 청구권을 가지고 양수인에게 대항하기 위해서는 근저당설정청구권을 피보전채권으로 처분금지가처분 등의 절차를 거쳐야 할 것입니다.

더불어 저당권설정청구권자는 부동산공사의 수급인인 것을 확인할 수 있습니다. 현행 민법의 경우 건물은 독립한 부동산으로 취급하고 있는데요. 부동산공사의 수급인 속에는 결국 토지공사의 수급인과 건축공사의 수급인이 있기 마련입니다. 이는 단지조성이나 제방, 축대의 축조, 건물 아닌 시설의 건설 등은 토지공사에 속하고, 건물의 신축이나 증축, 개축 등은 건축공사가 될 것입니다. 이에 따라 청구권자의 상대방은 저당권설정의 목적 부동산 소유자인 도급인이라고 해석할 수 있습니다.

앞서 언급한 바와 같이 저당권설정은 도급인이 부동산 소유자여야 하고, 수급인에 한해 청구할 수 있는 사항을 가지고 있습니다. 이에 따라 도급계약 체결 당시에 도급인이 부동산 소유자였다 하더라도 그 도지가 제3자에게 매각되는 경우 청구할 수 없는 문제점이 보이는데요.

이와 더불어 관련 법률에 의해 저당권설정등기가 마치더라도 선행저당권이 있는 경우 이 선행저당권에 의해 부동산 담보가치는 감소되어 수급인이 만족스러운 변제를 받을 수 없다고 볼 수 있으며, 이는 임의규정으로 건설시장에서 도급인으로부터 저당권설정청구권 포기를 강요당할 우려가 있다는 것을 유념해야겠습니다.

오늘은 최종모 변호사와 함께 수급인의 저당권설정청구권 내용에 대해 살펴보았는데요. 이러한 수급인의 저당권설정청구권은 도급인의 승낙을 요하고 그 승낙이 없을 시 부동산처분금지가처분으로 보전처분을 한 후 저당권설정등기절차 이행청구의 소라는 본안 소송을 해야 하는 불편함이 존재합니다.

그렇기 때문에 오히려 저당권을 설정하는 것보다는 완성물의 점유만으로 쉽게 취득할 수 있는 유치권을 행사하는 것이 수급인으로 하여금 간편하고 유리한 방법일 수 있습니다. 만약 이러한 사항에 대해 궁금한 사항이나 관련한 법적인 문제로 법률자문이 필요하신 경우 최종모 변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.