부동산담보신탁 계약 채권회수 권한

부동산담보신탁 계약 채권회수 권한

일반적으로 부동산신탁의 경우 신뢰를 기반으로 자신의 부동산을 다른 사람에게 맡기는 것으로 신탁을 설정하는 자인 위탁자가 신탁을 인수하는 자인 수탁자에게 특정 재산을 이전하고, 수탁자로 하여금 일정한 자인 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 부동산을 관리 및 처분하도록 하는 법률관계를 말하고 있습니다.

특히나 부동산담보신탁은 부동산 개발사업에서 많이 이용 되고 있는데, 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 분리돼 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 가집니다. 그렇기 때문에 신탁구조를 취하면 위탁자의 채권자에 의한 강제집행 등 법률상 위험으로부터 보다 안전하게 사업을 수행할 수 있기 때문인 것입니다.

실제로 부동산 개발사업에서 자금을 대여하는 금융기관의 경우 대부분 신탁재산이나 신탁수익에 대해 1순위 우선수익권을 취득하는 경우가 많은데 우선수익권의 효력, 행사방법에 관해서는 실무상 많은 논의가 있지만 확실한 판례가 정립되어 있지는 않습니다. 실무에서 이와 관련한 판례를 살펴보면 우선수익권자가 수개의 부동산담보신탁 재산으로부터 채권을 회수할 때 후 순위 우선수익권 자를 고려해야 하는지 등이 쟁점이 된 사안을 확인해 볼 수 있었습니다.

A를 포함한 16인은 자신이 16분의 1씩 공유하는 11개 건물에 관해 Y신탁회사와 신탁계약을 체결하게 됩니다. B건설사가 P은행과 Q은행에 부담하는 채무를 담보하기 위해서 11개 건물을 신탁하며 채무불이행 시 이를 정산해 신탁종료 시 건물 소유권을 B건설사에 귀속하는 내용의 계약을 볼 수 있는데요.

여기서 P은행과 Q은행은 1순위 우선수익자로 등재되었고, 이후 B건설사는 11개 건물 중 3개 건물에 제2순위 우선수익자로 원고를 추가하는 부동산담보신탁 계약을 체결하게 됩니다. 신탁계약 특약사항에 신탁회사는 이 사건 부동산 또는 나머지 8개 부동산의 처분대금으로 2순위 우선수익자의 채무가 완제될 수 있도록 제2순위 우선수익자에게 협조해야 한다는 조항이 있는 것으로 나타납니다.

이후 8개의 건물이 처분됐는데 처분대금 24억 원 중 11억 원만 1순위 우선수익자에게 배분되고, 나머지는 B건설사에 배분됐습니다. 이후 이 사건 건물 중 2개에 대해 다시 공매가 됐는데 1순위 우선수익자인 은행에 배분하자 원고에게 배분할 돈은 남지 않게 됩니다.

이에 원고가 신탁회사 등을 상대로 원고의 2순위 우선수익권이 침해되지 않도록 금액을 배분했어야만 했는데, 그렇게 하지 않고 B건설사에 배분함으로써 원고의 우선수익권을 침해했다며 손해배상청구의 소를 제기하게 된 것입니다. 고등법원은 신탁사는 특약사항의 취지를 고려하여 원고의 채권변제 가능성이 침해될 위험성을 최소화하는 방향으로 노력할 Y신탁회사가 이 의무를 위반해 B건설사에 처분대금을 배분함으로써 원고의 우선수익권을 침해했다고 판단하게 됩니다.

그러나 대법원의 판단은 다르게 나타나는데요. 협조한다는 사항이 당사자가 그러한 의무를 법적으로 부담하지는 않고 다만 사정이 허락하는 한 그 이행을 하겠다는 취지에 불과한 것이라고 본 것입니다. 이에 Y신탁회사가 원고에게 원고의 우선수익금이 변제되도록 책임지겠다는 의미로 해석할 수 없으며, 사실관계를 볼 때 Y신탁회사가 원고의 우선수익권을 침해했다고 단정하기 어렵다고 판단하게 됩니다.

즉, 대법원은 특약이 없는 이상 1순위 우선수익권자가 자신의 채권회수 과정에서 후 순위 우선수익권자의 입장을 고려할 필요가 없다는 것으로 판시한 바를 살펴볼 수 있었습니다. 만일 이에 대해 궁금한 사항이 있다거나 관련한 법적인 문제가 있다면 최종모 변호사 등 법률가를 선임하는 것이 보다 나은 결론을 도출할 수 있을 것입니다.