불법점유 현명한 대처가 필요하죠

불법점유 현명한 대처가 필요하죠

건물명도의 경우 주거인을 건물 밖에서 퇴거를 하게 하고 동산을 철거한 뒤에 인도를 하는 것을 말하는데요. 건물을 임대한 이후에 임차인이 계약을 제대로 이행을 하지 않을 시 퇴거를 하게 하고자 제기 하는 것이 건물명도소송이라고 볼 수 있습니다. 

즉 불법점유라고 판단하여 제기하는 건물명도소송인데요. 이는 임대차분쟁에서 자주 나타나곤 합니다.

이러한 불법점유 등의 경우 건물명도, 임대차 분쟁에서 자주 나타날 수 있고 누구든 휘말릴 수 있는 분쟁이므로 초기부터 변호사 등의 도움을 고민하여 체계적이게 대응하는 것이 필요합니다.

그럼 이러한 불법점유와 관련된 상황의 사례를 통해 자세히 살펴보겠습니다. ㄱ 씨는 경매를 통해 상가를 사들였습니다. 

그러나 전 주인인 ㄷ 씨에게 상가를 임차한 ㄴ 씨는 월세와 관리비를 제대로 내지 못해서 5년간 4000만원을 연체하고 있었습니다. ㄴ 씨는 ㅅ 씨와 보증금 3000만원에 월세 200만원을 내기로 하고 임대차 계약을 체결했음에도 보증금을 넘어서서 그 금액을 연체한 것입니다. 

주인이 ㄱ 씨로 바뀌었으나 ㄴ 씨는 계속해서 밀린 월세 등을 내지 못하게 되었습니다. 그리고 결국 ㄱ 씨는 임대차 계약을 해지 한다고 통보했습니다. 

그러나 ㄴ 씨는 보증금을 다 돌려달라고 하며 점유를 계속해서 하겠다고 버텼습니다. ㄱ 씨는 연체된 임대료를 보증금에서 이미 뺐기 때문에 임대보증금 반환의무를 가지고 있지 않다고 하면서 상가를 비워야 한다며 소송을 제기 했습니다. 

1심 재판부는 ㄴ 씨의 경우 상가를 인도하고 밀린 월세, 관리비 등 2100만원을 주라고 하면서 ㄱ 씨의 손을 들어 주었습니다. 

그러나 2심 재판부는 상가 명도를 말하면서도 1심이 인정한 2100만원 중에서 300만원만 지급하라고 판단하였습니다. 

그러면서 2심 재판부는 ㄱ 씨가 따로 채권양도 조건을 가지고 있지 않다면 연체차임채권이 승계되지 않는 점에 대해 설명하면서 ㄷ 씨의 채권양도가 없으므로 ㄱ 씨는 건물소유권을 가지게 된 이후 연체된 차임 300만원만 보증금에서 공제를 할 수 있다고 판시하였습니다. 본 불법점유 관련 사건의 판결은 대법원 재판부로 올라가게 되었습니다.

대법원 재판부는 임대차계약 중에 보증금의 경우 계약이 끝난 뒤에 목적물을 임대인에게 명도 할 때까지 발생하는 임대차에 따라서 임차인의 모든 채무를 담보하고 있다는 점을 설명했습니다. 

그러면서 대법원 재판부는 이러한 채무의 경우 임대차관계가 끝난 뒤에 목적물을 다시 돌려줄 때 특별하게 사정이 없다면 따로 의사표시 없이 보증금에서 뺄 수 있다고 밝혔습니다. 

이어 대법원 재판부는 임차건물 양수인의 경우 건물을 소유한 뒤에 임대차관계가 끝난 뒤 임차인에게 임대차 보증금을 돌려주어야 하는 경우 임대인의 지위를 다시 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등의 경우 임대차보증금에서 당연하게 공제가 된다고 덧붙였습니다. 

또 일반적으로 임차건물 양도 시 연체된 금전이 남아 있다고 해도 임대차관계가 끝난 이후 보증금에서 이를 빼겠다는 것이 거래관념에 부합 하다고 대법원 재판부는 판시하였습니다. 

그러면서 대법원 재판부는 ㄱ 씨가 임차인 ㄴ 씨를 대상으로 낸 건물명도소송에서 원고 일부 패소로 판결한 원심을 깨고 본 사건을 관할 법원으로 돌려 보냈습니다. 이러한 불법점유 등 관련 다른 사건을 보겠습니다.

아파트입주자대표회의의 경우 상가에 어린이 집을 운영하기로 하고 ㅇ 씨와 임대차 계약을 맺었습니다. 그러다 입주자대표회의 대신에 관리사무소장이 계약서 상 임대인으로 변경이 되었습니다. 

그 후 입주자대표회의의 경우 보육시설을 새로 경쟁 입찰로 뽑기로 의결을 하고 ㅇ 씨에게 건물을 비워달라고 요청했습니다. 그러나 ㅇ 씨가 이를 받아들이지 않자 입주자대표회의의 경우 건물 명도소송을 제기 했습니다. 

1심 재판부는 계약서 상 임대인이 관리사무소장이라고 적혀있지만 관리사무소장의 경우 실행행위를 한 것 일뿐이고 실제로 당사자는 입주자대표회의라고 보아 불법점유라고 설명하였습니다. 따라서 1심 재판부는 원고 승소 판결을 내렸습니다.

2심 재판부는 임대차 계약서에서 계약 자체가 입주자대표회의 의결에 따라서 체결을 하는 것이라고 작성이 되어 있다고 설명하였습니다. 

그러나 관리 규약에서는 관리사무소장이 어린이 집 위탁계약, 임대차계약 등을 체결하고자 선정 공고를 하는 경우 이러한 중요 계약에 대해서 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다고 규정되어 있다고 2심 재판부는 명시했습니다. 

그러면서 당시 관리 규약 상 관리 주체가 낙찰자와 계약서에 기명 및 날인을 하여 계약 체결이 성립이 된다고 규정하고 있으므로 입주자대표회의가 당사자를 근거로 하는 주장은 이유가 없다고 2심 재판부는 평가하였습니다.

그러면서 당시 아파트관리규약의 경우 입주자대표회의 의결사항에서 관리비금액, 자생단체 운영현황, 의결 요청한 사항 등에 대해서 규정을 하고 있을 뿐 어린이 집에 대한이용 등을 포함하고 있는 임대차계약 체결 여부 결정의 경우 입주자대표회의에서 의결을 해야 하는 것에 해당이 되지 않는다고 2심 재판부는 판시했습니다. 

즉 계약서에 입주자대표회의 의결에 따라서 체결을 해야 한다고 작성되어 있다는 것 만으로 입주자대표회의가 임대차계약 당사자임을 인정하기에는 충분하지 않다고 2심 재판부는 판단하였습니다. 따라서 2심 재판부는 본 건물명도소송에서 원고 패소 판결을 내렸습니다.

불법점유 등 명도소송은 주변에서 흔하게 발생하며 자신도 모르게 휘말릴 수 있는 문제이기 때문에 더욱 유의 해야 합니다. 

또 임대차계약 등 부동산 계약 시 계약서 작성부터 꼼꼼하게 읽고 도움을 받는 것이 필요할 수 있습니다. 무엇보다 분쟁 시 빠르게 해결을 도모하고 대처하기위해서 법률도움 등을 고민해 보실 수 있습니다.