부동산 경매 관련 법령

 

 

 

안녕하세요?

최종모 변호사 입니다.

 

적은 돈으로 큰 이익을 얻고자 하는 것은 모든 사람들의 공통된 생각일 것입니다. 부동산 경매 역시 마찬가지입니다. 그래서 오늘은 부동산 경매 관련 법령에 대해 간단하게 이야기하고자 합니다.

 

부동산 경매와 관련된 법제는 크게 경매 절차에 관한 법제와, 매수인(낙찰자)의 권리 보호에 관한 법제로 나눌 수 있습니다. 부동산 경매의 절차에 관해서는 <민사집행법>이 주로 규정하고 있고 <부동산등기법>, <공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률> 등에도 경매 관련 사항이 규정되어 있습니다.

경매 부동산 매수인의 권리 보호에 관해서는 <민사집행법>이 주로 규정하고 있고 이외에도 <주택임대차보호법> 등이 있습니다.

 

 

 

 

부동산 경매 절차 관련 법제

 

민사집행법

민사집행법은 법원에서 실시하는 부동산 경매의 절차에 관한 전반적인 사항을 규정하고 있습니다.

구체적으로 민사집행법은 채권자의 경매 신청, 법원의 경매개시결정과 매각 준비 및 공고, 입찰자의 입찰 참여, 법원의 최고가매수인 선정, 매수신청보증 반환 및 매각허가결정, 매수인의 매각대금 납부 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당실시 등에 관해 정하고 있습니다.

 

부동산등기법

  부동산 등기법은 부동산등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.

입찰에 참여하려는 사람은 부동산등기기록을 통해서 해당 부동산에 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

공인중개사가 법원 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득을 알선하고 매수신청 또는 입찰신청을 대리하는 것을 허용하고 있습니다. 부동산 매입신청 및 입찰신청의 대리는 부동산 경매에 관한 실무교육을 이수한 후 관할 지방법원에 매수신청대리인 등록을 한 공인중개사만이 할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

매수인의 권리 보호 법제

 

민사집행법

경매 부동산을 매수한 사람의 권리를 보호하기 위한 사항을 규정하고 있습니다.

민사집행법 은 이해관계인의 합의에 따른 매각조건의 변경, 매수인의 매각허가결정에 대한 즉시항고, 매각대금의 지급에 따른 권리의 취득, 소유권의 취득에 따른 부동산소유권이전등기의 촉탁 및 부동산의 인도명령 등에 관해 정하고 있습니다.

 

부동산등기법

부동산등기기록에 기록되는 사항과 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.

경매를 통해 부동산의 소유권을 취득한 경우에는 법원이 등기관에게 소유권이전등기촉탁을 해서 등기가 이루어지므로 매수인이 따로 소유권이전등기를 하지 않아도 됩니다.

 

주택임대차보호법

    주택임대차 보호법은 이 법의 적용을 받는 주거용 건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.

민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인(매수 후의 점유자)에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 주택을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다.