[부동산 경매] 부동산 경매 절차

[부동산 경매] 부동산 경매 절차

 

 

 

안녕하세요?

건설,부동산 법률 변호사 최종모입니다.

 

부동산 경매를 생각하는 분들은 부동산 낙찰 이후 부동산 소유만 생각한 나머지 부동산 경매 절차에 대해서는 중요하게 생각하지 않는 경우가 있습니다. 그러나 경매절차를 잘 알아두면 경매를 진행하는 과정에서 생길 수 있는 예기치 못한 일들에 대해 당황하지 않고 대비할 수 있습니다. 오늘은 부동산 경매 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 경매의 절차

부동산 경재 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매 신청방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다.

 

부동산 경매 절차

채권자의 경매 신청 -> 법원의 경매개시 결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 -> 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 -> 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 -> 법원의 매각허가 결정 ->매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 -> 채권자에 대한 배당

 

채권자의 경매 신청

부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다.

 

임의경매 신청

임의경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출합니다.

1.     부동산 임의경매 신청서

2.     담보권이 있음을 증명하는 서류

3.     담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류

4.     부동산 등기사항증명서 1통

5.     부동산 목록 10통

6.     등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방 교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지

7.     송달료

강제경매의 신청

강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출합니다.

1.     부동산 강제경매 신청서

2.     집행력 있는 정본

3.     집행권원의 송달증명원

4.     부동산 등기사항증명서 1통(채무자의 소유로 등기된 부동산인 경우 그 등기사항 증명서 또는 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산 건물인 경우 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류)

5.     부동산 목록 10통

8.     등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방 교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지

6.     송달료

 

 

법원의 경매개시결정 및 매각 준비

법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정합니다. 경매개시결정을 하면 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시하는데 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세, 각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고합니다.

 

법원의 매각 방법 지정

법원은 해당 부동산을 기일입찰로 매각할 것인지, 기간입찰로 매각할 것인지 정합니다.

(기일입찰은 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰하는 하는 방식이고 기간입찰은 입찰자가 정해진 입찰시간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식입니다)

 

법원의 매각기일 공고

법원은 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원 게시판, 관보, 공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다.

 

입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보, 공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다.

 

입찰 진행 및 종결

법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 입찰에 참여하게 됩니다. 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출합니다. 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉한 뒤 봉투 겉면에 매각기일을 적은 후 제출하거나 등기우편으로 보냅니다.

입찰이 마감되면 집행관은 입찰표를 개봉하고 최고가로 매수를 신고 한 사람이 있으면 그 성명과 이름을 부르고 매각기일을 종결합니다.

 

법원의 매각허가 결정

최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 매각허가 결정 여부를 결정합니다.

 

 

매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

매각허가결정이 확정되면 매수인은 법원이 정한 매각대금을 지급기한 내에 지급합니다. 매각 대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 합니다. 이 결정이 이루어지면 매수인은 매수신청보증을 반환 받을 수 없습니다.

재매각이 결정된 후라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 이자 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 됩니다

 

권리 취득

매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 매수인 앞으로 소유권이전 등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어 집니다.