[부동산 변호사] 부동산 경매 참여시 유의사항

 

[부동산 변호사] 부동산 경매 참여시 유의사항

 

 

 

 

안녕하세요?

부동산 변호사 최종모입니다.

 

부동산재테크 또는 실제 거주 목적으로 개인이 직접 경매를 통해 부동산을 구입하려는 수요가 늘고 있습니다. 그러나 부동산 경매를 하기 위해선 반드시 유의해야 할 사항들이 있는데요.

오늘은 부동산 경매 참여시 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 경매 시 유의사항

 

권리분석과 임대차관계 확인

부동산 경매의 기본이라 할 수 있는 권리분석중 선순위가처분, 가등기, 유치권, 법정지상권, 예고등기, 선순위전세권 등에 대해 권리분석을 꼼꼼히 해야 합니다.

또한 부동산 경매 물건은 일반 매매 가격보다 저렴하지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인에게는 기존의 임차보증금을 변상해야 하는 경우가 있습니다.

 

입주시점

법원경매로 주택을 구입할 경우 실수요자중에서도 전세보증금을 빼서 주택을 구입하는 경우나 주택을 매매하여 매매금액을 가지고 구입하려는 경우 입주시기에 차질이 생길 수 있음을 주의해야 합니다. 법원경매는 모든 진행절차가 법규정에 따라 이뤄지지만 입주시기는 정확하지 않습니다. 심지어 대상물건의 주택이 비워 있을 때에도 입주시기에 문제가 발생할 소지가 있으므로 주의해야 합니다.

 

 

 

 

낙찰 후 부대비용

법원경매는 일반매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어갈 수 있으므로 꼼꼼히 확인한 후 입찰금액을 정해야 합니다. 취득시 과세는 낙찰가 기준이며, 명도시 강제집행비용 또는 이사비용도 감안해야 합니다. 그러므로 입찰에 참여하기 전 이러한 비용에 대해 충분한 감안이 필요합니다.

 

현장확인

토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 전문가와 함께 현장을 방문하여 확인해야 합니다. 정확한 현장확인 없이 응찰했다가 후회하는 경우가 생길 수 있습니다.

직접 현장을 방문하되 여의치 않으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 정확히 파악해야 합니다.

 

구체적인 자금계획

부동산 경매에 참여하려는 사람들의 경우 대개가 현금이 아닌 대출을 생각하고 입찰에 참여합니다. 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%를, 낙찰허가 결정 후 한달 후 잠금을 납입해야 하는데 입찰 전 대략적으로 확인한 대출금액으로 잔금 납입 계획을 세웠다가 대출이 계획대로 실행되지 않아 잔금을 납부하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 대출계획을 확인하고 대출조건, 대출금액, 대출이자 등을 세밀히 계획한 후 입찰에 참여합니다.

 

 

 

객관적인 대상물건 가격조사

부동산경매의 입찰 방법은 경쟁입찰 방식입니다. 입찰에 참여한 사람 중 100원이라도 많이 쓴 사람이 낙찰되는 방식입니다. 입찰 받기 위해 무조건 높은 가격으로 결정한다면 후에 후회하는 일이 생길 수 있습니다. 정적인 가격이 아닌 동적인 가격 임을 명심하고 입찰에 응해야 합니다.