부동산변호사 어떤 것이 사해행위인가

부동산변호사 어떤 것이 사해행위인가

채무자와 채권자 사이에서는 일종의 계약이 성립하게 됩니다. 채무자는 채권자에게 빌린 돈을 언제, 어떤 형식으로, 얼마의 이자를 붙여서 갚아야 하는지에 대한 의무가 발생하게 되는 것입니다. 이런 의무가 이행되지 않을 경우 민사적인 문제가 되고, 채무계약이 맺어지는 시점에서 만일 채무자가 채무상환의 의사, 능력이 없었다면 이는 형법상의 사기에도 해당합니다.

그런데 만약 채무자가 맨 처음엔 채무 상환 능력이 있었지만, 어느 시점에서부터 채무 상환 능력이 아예 없어지게 된다면 어떨까요? 이 경우 채권자는 사실상 채권 행사를 할 수 없게 됩니다. 그리고 몇몇 상황에선 채무자가 이런 것을 노리고, 자신에게 채무 상환 능력이 없는 척 하기 위해 재산을 몰래 다른 곳으로 처분하는 일을 벌일 수도 있습니다.

부동산 상에서의 사해행위 문제

위와 같은 행위를 바로 사해행위라고 칭합니다. 채무자가 채권자의 정당한 채권 행사를 방해하는 행위이며, 만약 이런 행위가 발각된다면 채권자는 사해행위에 대한 취소 소송을 냄으로서 채권이 정당하게 행사될 수 있도록 합니다. 문제는 채무자가 자신의 재산을 처분하는 게 정말 사해행위의 의도가 있어서 그런 건지 아닌지 모호할 때가 있단 것입니다.

특히 이런 사례는 부동산변호사에게 자주 상담되는 케이스입니다. 현금자산이나 채권 같은 것은 금방 사해행위가 들통나지만, 부동산의 경우 이게 고의로 그런 것인지, 아니면 사해행위가 될 수 있다는 걸 모르고 소유권 등을 넘기거나 임대차계약을 맺은 것인지 등을 정확히 짚을 수 없는 경우가 많이 생기기 때문입니다.

예를 들어 이런 상황을 들 수 있습니다. 채무자ㄱ이 자신의 친인척인 ㄴ에게 명의 신탁을 한 다음, ㄴ씨 명의로 소유권 보존 등기를 한 부동산을 제삼자에게 중간등기 과정 없이 바로 넘겨주었을 때, 이것이 과연 부동산 사해행위에 포함하는지 아닌지를 가려내기가 까다로울 것입니다. ㄱ이 친인척에게 부동산을 넘긴 것, 친인척 ㄴ이 제삼자에게 다시 부동산을 넘긴 것이 사해의 고의가 있어야 한다는 걸 입증해야 하기 때문입니다만, 고의라는 요소는 근본적으로 주관성에 달려 있기 때문입니다.

이 경우 부동산변호사는 부동산이 넘겨지는 과정에서 발생한 정황을 토대로 사해행위의 고의가 있었는지를 간접적으로 판별하는 게 정석이라고 보고 있습니다. 만약 ㄴ씨가 제삼자에게 매도행위를 통해 부동산을 넘기는 과정에서 ㄱ씨가 적극적인 동의와 협조를 한 것이라면, 그리고 그 시기가 채권자의 채권 행사와 겹친다면, 인과적으로 봤을 때 사해행위일 가능성이 높다고 판단하는 식입니다.

이런 식으로 부동산을 이용한 사해행위는 일반적인 사해행위보다 더 복잡하게 이루어지기 마련인지라 사해행위 여부를 판단하는 것이 어렵습니다. 이 때 관련된 경험을 많이 가진 부동산변호사의 시선을 통해서 사해행위의 여부를 좀 더 명백하게 밝혀내는 게 필요할 것입니다. 만약 부동산변호사와 상담을 진행해 보면서 법률 문제 해소를 하고자 한다면 최종모변호사와 상담해 보길 바랍니다.