집합건물법 재건축조합설립무효로?

집합건물법 재건축조합설립무효로?

오늘은 재건축조합설립 시 일어날 수 있는 분쟁에 대해 알아보고자 합니다. 이와 관련한 법률에는 집합건물법과 도정법이 있는데요. 먼저 집합건물법의 제 47조를 보면 재건축에 대한 결의는 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4이상 이여야 하며, 이 때 드는 비용분담에 관한 사항은 구분소유자 사이의 형평성이 유지되도록 정해야 한다고 나와있습니다.

이어서 도정법 제 16조를 보면 주택재건축정비사업조합을 설립할 때에는 건축물의 철거나 신축에 사용되는 비용부담에 대한 사항과 사업완료 후의 소유권귀속에 관한 사항에 대해 동의를 받아야 한다고 규정하고 있는데요. 지금부터 이 두 법률과 관련한 판례를 살펴보겠습니다.

서울의 한 사업구역 내에 있는 토지 및 건물소유자인 A씨 등은 주택재건축정비사업조합을 상대로 조합설립무효확인 소송을 냈습니다. 

이들은 피고조합의 설립이 도정법에서 요구한 건물의 철거와 신축에 소요되는 비용분담에 관한 사항을 정하지 않은 동의서를 기반으로 한 것이므로 무효라고 주장했는데요. 법원은 이 같은 소송에 대해 원고 승소 판결을 내렸습니다.

재판부는 도정법에 의하면 건축정비사업조합이 사업시행인가를 받은 후 비로소 시공사를 선정할 수 있도록 규정하고 있다고 밝혔는데요. 따라서 집합건물법상의 재건축결의와 다르게 조합설립동의 당시 건물의 철거와 신축에 대한 비용분담을 구체적으로 정하기 어려울 수 있다고 판시했습니다.

그러나 재건축정비조합의 설립단계에서 정비 사업 전문관리업체를 선정하여 자문을 받을 수 있게 해 놓은 만큼 조합설립단계에서 비용부담에 대한 사항을 구체화하는 것이 아예 불가능하거나 곤란하다고 볼 수는 없다고 밝혔습니다. 

또한 재판부는 도정법상 조합설립동의서에 기재할 사항들과 의결정족수가 조합정관을 제외하고는 집합건물법상 재건축 결의 시에 정해야 할 사항과 의결정족수가 동일 하다는 것에서도 언급했는데요. 

이러한 도정법은 조합설립의 동의를 하지 않은 토지소유자에 대해 집합건물법을 표준으로 삼아 매도청구를 할 수 있도록 하면서 재건축결의는 조합설립의 동의로 한다고 규정하고 있는 점들을 고려하여 조합설립동의는 원래의 재건축결의와 같은 의미를 뜻하는 것이라고 설명했습니다.

마지막으로 본 사건에서 피고는 재건축에 참여할 것인지 여부를 결정할 수 있도록 하는 정도에 이르는 도정법상의 조합설립동의의 요건이 집합건물법의 재건축 결의보다 완화된 것이니 조합설립이 유효하다라고 주장했습니다. 그러나 재판부는 이러한 피고 주장에 대해  타당하지 않다고 판단했는데요.

재판부는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 정하여 지지 않았다면 이를 바탕으로 이루어진 재건축 조합의 설립은 무효라고 보았습니다.

참고로 여기서 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항은 주택재건축조합 설립당시 소유자들에게 자신이 분납해야 할 재건축비용을 산정하고 그에 따라 재건축에 참여할 것인지 여부를 결정할 수 있도록 하는 정도를 말합니다. 

다시말해 건물철거비 등이 분담된 사항이 없다면 재건축조합 설립은 무효라고 판단한 것입니다. 

지금까지 재건축조합 설립 시 발생할 수 있는 판례를 살펴보았습니다. 이와 관련한 사안은 이해관계가 복잡하게 얽혀 있고 법률 내용도 어렵기 때문에 변호사와의 상담을 필요로 하는데요. 만약 관련 소송을 준비 중이시라면 최종모 변호사의 도움을 받아 보시기 바랍니다.