서초동 부동산변호사, 주택재개발사업 추진절차

 

 

서초동 부동산변호사, 주택재개발사업 추진절차

 

 

 

안녕하세요? 서초동 부동산변호사 최종모변호사입니다. 주택재개발사업은 도시 및 주거환경 정비사업 중 하나에 해당하는 사업으로서 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호 나목).

오늘은 이 주택재개발사업과 그 추진절차에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

앞 서 언급했던 노후 · 불량건축물은 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조).

 

 

- 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미달되거나 도시·군계획시설 등의 설치로 인해 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
- 공장의 매연·소음 등으로 인해 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물
- 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년 후까지 사용하기 해 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
- 도시 미관(美觀)의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화(老朽化)로 인한 구조적 결함 등으로 인해 철거가 불가피한 건축물로서 다음 기준에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물
- 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물
- 도시기본계획상 경관(景觀)에 관한 사항에 저촉되는 건축물
- 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물

 

 

 

 

 

 

이러한 주택재개발 사업의 추진절차는 보통 도시 및 주거환경 정비기본계획 과 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 주택재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업을 시작합니다.

 

 

이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 주택재개발사업조합은 청산절차를 진행하여 주택재개발사업이 완료됩니다. 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

우선 주택재개발사업 추진 절차중 계획수립단계에서는 특별시장, 광역시장 또는 시장(대도시가 아닌 경우에는 도지사가 인정하는 경우)은 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획(이하 ‘기본계획’이라 함)을 수립하고, 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영(「도시 및 주거환경정비법」 제3조제1항·제2항)하여 기본계획을 수립합니다. 또한 정비계획 수립 및 정비구역을 지정하게 됩니다.

 

 

시행단계에서는 추진위원회를 구성하고 조합을 설립하며 시공자를 선정합니다. 조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항). 또한 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).

 

 

 

 

 

이 후 조합은 사업시행인가가 고시된 날로부터 60일 내에 분양공고 및 분양신청을 받아야 합니다. 분양신청기간이 종료되면 조합은 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항). 이후에는 시공보증서 확인 및 착공에 들어가게 됩니다. 그리고 대상자에게 공급하고 남은 건축물 혹은 주택은 일반분양하게 됩니다.

 

 

완료단계에서는 중공인가 및 사용허가를 받으며 조합이 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시된 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항).

 

이후에 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다

 

 

 

 

 

 

오늘은 이렇게 주택재개발사업의 추진절차에 대해 알아보았습니다. 관련하여 문의사항이 있으실 때에는 서초동 부동산변호사 최종모변호사를 찾아주시기 바랍니다.