집주인이나가라하면 명도소송 등

집주인이나가라하면 명도소송 등

실제로 상가나 주택, 건물 등의 임대차 기간이 끝나갈 때 즘 건물주 및 집주인과 임차인 간 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 요즘에는 경기가 그리 좋지 못해 임차인이 나가겠다고 하는데 건물주가 보증금 반환을 해주지 못해 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않게 나타나고 있는 실정입니다.

뿐만 아니라 통상 많이 발생하는 분쟁의 경우 임대인은 임차인을 내보내려 하고, 임차인의 경우 나가지 않으려 하는 경우에 해당될 수 있습니다. 실제로 집주인이나가라하면 하는 소송이 명도소송이라고 할 수 있습니다. 쉽게 말하면 상대방에게 집 또는 건물을 비우고 나가라고 요구하는 소송이라 할 수 있는 것입니다.

국내의 민법과 상가임대차보호법, 주택임대차보호법의 임차인 보호 규정은 꽤나 강력한 편입니다. 건물을 비우고 집주인이나가라하면 임차인이 대항 또는 요구할 수 있는 규정들이 존재하고 있는데요. 임대차 계약 해지와 관련된 분쟁에서 임대인이 가장 많이 놓치는 부분은 갱신거절의 통지입니다. 임대인이 적절한 시기에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우가 있습니다.

주택임대차 보호법 제6조는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 할 것을 요구하고 있고, 상가임대차보호법 제10조는 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있음을 볼 수 있는데요.

이에 따라 임대차계약을 종료하고 싶은 임대인 입장에서는 적절한 시기에 계약의 갱신거절 통지를 하는 것이 중요합니다. 그리고 가능하면 구두통보보다는 내용증명으로 통보하는 것이 차후에 분쟁을 예방하는 데 유리할 수 있습니다. 반면, 임차인이 놓치기 쉬운 부분이 차임, 즉 월임대료의 미지급과 관련된 부분입니다. 집주인이나가라하면 차임 연체와 관련된 부분이 임대차 관련 법률에서 임대인의 권리를 가장 잘 보장해주는 조항이라 생각할 수 있는데요.

민법은 제640조에서 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 주택임대차보호법은 제6조에서 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 임대차 계약의 묵시적 갱신을 인정하지 않고 있으며, 상가임대차보호법도 제10조에서 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하지 않고 있습니다.

앞서 언급했던 차임 연체에 따른 계약해지는 임대인으로서는 확실히 임대차 계약을 종료시킬 수 있는 수단이라고 볼 수 있습니다. 임대차 기간이 만료될 쯤 임대인과 임차인의 분쟁이 시작되면 여러 가지 쟁점이 다퉈지고 상당한 시일이 소요되는 것이 보통입니다. 하지만 임차인이 2기 또는 3기의 차임을 연체하고 이를 이유로 임대인이 계약해지 통고를 하는 순간 분쟁이 변하기도 합니다.

이때부터는 기본적으로 임대인에게 유리하게 소송이 진행될 수밖에 없는데요. 법원에서도 이 경우 계약이 종료됐음을 전제로 판단을 내리게 됩니다. 그래서 관련 법령을 알고 있는 임대인은 임차인이 2기 또는 3기의 차임을 연체한 다음날 바로 계약해지의 통보를 발송 하기도 합니다.

실제로 집주인이나가라하면 임대인과의 분쟁 중 차임을 납부할지 말아야 할지는 구체적인 사안에 따라 다르게 나타납니다. 하지만 적어도 임대차 계약을 계속 유지하려고 하는 입장이라면 차임은 원칙적으로 연체하지 않는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다.

오늘은 최종모 변호사와 함께 집주인이나가라하면 대응책과 명도소송 등 그 내용들을 살펴보았는데요. 이렇게 임대차와 관련한 분쟁으로 법적 어려움을 겪고 있다면 이에 법률자문으로 실질적인 해결책을 제시해드릴 수 있는 최종모 변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.