공유부동산 임대 부당이득 반환범위

공유부동산 임대 부당이득 반환범위

실제로 공유부동산과 관련한 법적인 분쟁은 비일비재하게 발생하는 부분입니다. 이 가운데 의미 있는 판결이 있어 소개해보고자 하는데요. A, B, C가 3분의 1씩 각각의 지분을 가지고 있는 공유부동산이 있는데 A가 공유자인 B, C의 동의 없이 단독으로 D에게 임대를 진행했으며, B와 C가 A에게 부당이득 반환을 청구할 수 있는지에 대한 사안입니다.

민법에서는 공유자의 공유물 사용 및 수익에 대해 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 비율로 사용 및 수익할 수 있다고 말합니다. 더욱이 부당이득 성립에 관한 내용은 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있음을 확인할 수 있는데요.

부당이득 수익자의 반환범위에 대해서는 민법 제748조에 따라 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 이득을 반환하며, 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 할 것이라고 규정되어 있습니다.

여기서 문제는 공유자 중 일부가 공유물의 특정부분을 배타적으로 점유 및 사용하는 행위가 부당이득을 구성하는지 여부에서 비롯될 수 있다고 봅니다. 관련한 판례에서는 토지의 공유자가 각자 지분비율에 따라 토지전체를 사용 및 수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용 및 수익 방법에 대해서는 공유자들 사이 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 점유 및 사용할 수 없다는 입장을 보입니다.

그렇기 때문에 공유자 중 일부가 특정부분을 점유 및 사용하고 있다면, 비록 그 특정부분의 면적이 자신들의 지분비율에 상당하는 면적범위 내라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용 및 수익은 전혀 하고 있지 않고 있는 자는 그 지분에 상응하는 부당이득 성립이 될 수 있는 것입니다.

앞서 언급한 사례의 경우와 같이 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우라면 반환해야 할 부당이득의 범위에 대한 판례를 보면 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대해서 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 존재한다고 보았습니다.

더욱이 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정을 그대로 준용할 수는 없지만 임대차 기간이 1년 이상인 경우 임대인의 특별한 노력이 없더라도 시중 은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액 정도는 취득할 수 있을 것이라는 이유를 들어서 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의해 산정할 것입니다.

이러한 사항들을 종합해보면 위 사례에서 A는 공유자인 B와 C의 동의 없이 임의로 공유부동산을 임대한 행위가 부당이득에 해당한다 할 것이고, 이로 인한 부당이득 반환범위는 위 부동산의 임대료 상당액이 될 것으로 보고 있습니다. 이렇듯 공유부동산이 존재하는 상황에서는 의도치 않게 다양한 법적인 분쟁에 휘말리기 십상입니다.

이 문제를 혼자서 해결하고자 하면 작은 실수로도 큰 피해를 입을 수 있기 때문에 관련한 법적인 분쟁이 나타난 경우 최종모 변호사 등 법률가를 통해 실질적인 해결책을 마련하는 것이 바람직한 방법일 수 있습니다.