명도약정 경매건물 소유권은

명도약정 경매건물 소유권은

매입하겠다는 사람이 두 명 이상일 경우 가격을 가장 높이 부르는 사람에게 물건을 파는 것을 경매라고 하는데요. 여기에는 부동산 또한 경매의 대상이 될 수 있으며, 부동산이 경매에 넘어갈 경우 해당 부동산의 실소유자는 경매에서 낙찰 받은 자에게 부동산을 넘겨주어야 합니다. 만약 소유자가 건물을 넘겨주지 않을 경우 고려할 수 있는 부분이 명도소송인데요.

경매에서 부동산을 낙찰 받은 뒤 그에 따른 대가를 지급했음에도 소유자가 6개월이 넘도록 부동산을 인도하지 않는다면 매수인은 부동산을 명도해달라고 제기할 수 있는 것이죠.

여기서 명도소송의 대상은 부동산의 실소유자가 아닐 수 있으며, 임차건물의 경우 임차인이 무단점유 했을 때 임차인을 상대로도 명도소송을 제기할 수 있습니다. 만약 소송에서 명도 확정 판결을 받는다면 강제집행을 통해 부동산을 무단으로 점유하고 있는 자를 내보낼 수 있습니다.

오늘은 경매를 통해 얻은 토지를 인도하는 과정에서 명도약정 문제로 생겼던 분쟁 사안을 살펴볼 텐데요. 사안에 따르면 ㄱ교회는 ㄴ교회와 토지매매계약을 체결해 토지를 매수하였습니다. 하지만 해당 토지가 종교 용지로 드러나면서 소유권을 이전하지 못하자 ㄴ교회 이름으로 새로 건축해도 된다는 허락을 받고 새로운 교회를 짓기 위해 건설작업을 시작했습니다.

그러나 이후 해당 토지와 새로 지었던 교회건물은 경매에 들어가고 말았는데요. 이에 ㄱ교회는 건물에 유치권을 행사하기 위해 신고를 한 뒤 경매를 통해 토지를 경락 받은 ㄷ교회에게 유치권행사를 포기하고 건물을 인도하는 대신 7억 원을 지급하기로 명도약정을 걸었습니다.

이에 ㄱ교회는 유치권행사를 포기하겠다는 각서를 작성하여 제출했고, 선지급금으로 2억 5천만 원을 받았습니다. 그런데 ㄷ교회는 본래 감정 가격이 25억 원인 부동산을 절반의 가격에 경락 받았었는데요. 그러다 갑자기 ㄱ교회와 체결한 명도약정이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. ㄱ교회가 토지의 실질적인 소유권자였음에도 불구하고 유치권자라고 자신을 속였으며 그렇기 때문에 해당 명도약정은 무효이므로 선지급된 2억 5천만 원을 다시 반환하라는 것이 ㄷ교회의 주장이었습니다.

해당 소송을 맡은 1심 재판부는 ㄷ교회의 청구를 받아들이지 않은 가운데 2심 재판부는 해당 명도약정을 유효하다고 보았습니다. 즉 ㄷ교회에게 명도약정에 따른 잔금을 ㄱ교회에게 지급하고 ㄱ교회는 ㄷ교회에게 건물 점유로 인해 얻은 부당이득금을 지급하라는 것인데요.

2심 재판부는 ㄱ교회가 매수한 토지가 종교 용지에 속해 소유권을 이전 받기 어려워지자 매도인 ㄴ교회 이름으로 교회 건물을 신축한다는 동의를 구한 뒤 본인의 자금과 시간을 투자해 건물을 지었다고 설명했습니다. 또한 해당 교회건물에 대한 명도약정은 낙찰된 다음 예견할 수 있는 갈등과 명확하지 않은 법적 관계를 미리 막고자 당사자가 양보하여 갈등을 종지하려는 목적에서 맺은 평화계약 혹은 이와 비슷한 무명계약이라고 덧붙였습니다.

이어 2심 재판부는 경매 당시 배당을 받을 수 있는 권한을 지닌 채권자가 ㄱ교회가 아닌 ㄴ교회의 채권자였고, ㄱ교회는 초기에 ㄷ교회에게 자신이 실제 건물의 소유권을 가지고 있다고 밝혔음을 지적했는데요. 그렇기 때문에 ㄱ교회가 소유권을 주장하기보단 신축하는데 들어간 자금을 투자한 자로서 유치권행사를 했다는 이유만으로 사기를 저지르려는 고의가 있었다고 보기는 힘들다고 판시했습니다.

이처럼 부동산을 매수하거나 경매 과정에서 여러 사실관계들이 얽히게 된다면 이는 곧 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 때문에 이와 같은 분쟁을 대처하기 앞서 체계적으로 대응하고자 한다면 관련 법률내용과 소송경험을 겸비한 변호사의 조력을 받는 것도 좋은 선택이 될 수 있을 것입니다.