상가임대차계약 체결 시 유의사항_건설/부동산변호사

 

상가임대차계약 체결 시 유의사항_건설/부동산변호사

 

상가임대차계약 체결 시 유의사항_건설/부동산변호사

 

 

안녕하세요?

건설/부동산 변호사 법무법인 동인 최종모 변호사입니다.

 

상가건물에 관하여 임대차계약을 체결할 때에는 부동산의 권리분석, 임대차보증금의 회수가능성, 임대인의 신원확인 등 유의해야 할 부분들이 있는데요.

오늘은 상가임대차계약 체결 시 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대차계약 체결 시 유의사항

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임대차계약 전 등기소 또는 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 해당 상가건물에 관한 부동산 등기사항증명서(건물, 토지 또는 집합건물)를 발급받아 해당 부동산에 설정, 기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정·채권 금액을 확인하고, 부동산 등기사항증명서에 기재된 부동산의 소유명의자를 확인해 둡니다.

 

또한 시, 군, 구청 민원실 또는 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 건축물관리대장, 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 다른 점이 있는지 확인하고, 토지이용계획확인원을 발급받아 해당 건물의 용도지역, 용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 체크하고, 자신이 물색한 상가건물의 지역이 자신이 선택한 업종의 허가 또는 신고가 가능한지 여부를 반드시 확인해야 안전합니다.

 

임대차계약 체결 권리분석

부동산 등기사항증명서에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입되었던 상가건물은 일단 임대차보증의 회수가능성이 낮다고 판단하고 가급적 피하는 것이 좋습니다. 그리고 임대차보증금액수가 낮은 경우 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 구체적으로 고려하여 임대차 종료 시에 보증금 회수에 어려움이 없다고 판단되면 임차를 합니다.

 

 

 

 

 

임대차계약의 체결 

임차인은 실제 소유자라고 주장하는 자가 아니라 부동산 등기사항증명서에 기재된 명의의 소유자와 임대차계약을 체결해야 하고, 가급적 해당소유명의자와 직접 만나서 계약을 체결하는 것이 안전합니다. (임대인의 신원은 부동산 등기사항증명서, 주민등록증, 등기권리증을 대조하여 확인하는 것이 안전합니다.)

 

만약 상가건물의 소유자를 대신하여 대리인이 출석한 경우 임차인은 소유자로부터 대리권 수여에 관한 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며 신분증 및 소유자에게 전화연락을 취하여 정당한 대리인인지를 반드시 확인해야 합니다.

또한 등기사항증명서상의 소유주가 아니라 실제 거주하며 자신이 해당 상가건물의 진정한 소유자라고 주장하더라도 등기사항증명서상 소유명의자로부터 대리권 수여에 관한 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

 

임대차계약 중도금, 잔급지급과 이사일 조정

계약을 체결하기 전 중도금 및 잔금 지급일정과 상가건물의 인도일을 조정하게 되며, 인테리어 및 영업설비의 설치 등을 위하여 이사일 및 건물출입일 등을 협의, 조정합니다. 임대차계약서를 작성한 후 다시한번 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하고, 임대차계약서가 두장 이상인 경우 각 장의 접속부분에 임차인, 임대인의 간인을 모두 찍습니다.

 

 

 

 

임대차계약 잔금처리와 확정일자 받기

임차인은 잔금지급 당일 다시 한번 부동산 등기사항증명서를 발급받아 임대차계약후 잔금 지급일 사이에 혹 근저당설정등기, 가압류, 가처분 등의 새로운 권리관계가 발생하였는지를 최종 확인해 두어야 안전합니다.

또한 임차인은 잔금지급 당일 다시 한번 점포를 둘러본 후 새로운 하자나 중대한 하자가 발견되면 잔금지급을 유보하고 그 해결에 관한 협의 후(가급적 임대차계약서에 기재하는 것이 좋음) 잔금지급을 결정하는 것이 좋습니다.

 

임대인에게 잔금을 지급하였다면 그와 동시에 관할 세무서에 가서 사업자등록신청과 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.