최우선변제권 행사하려면

최우선변제권 행사하려면

주택임대차 계약을 할 때는 경제적인 약자가 될 수 있는 세입자를 보호하기 위해 일반적인 민법보다 상위에 존재하는 주택임대차보호법 특별법을 통하여 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금만큼은 최우선으로 임차인에게 갚아 주는 제도인데요. 

이는 주택임대차보호법에 따라 물건이경매나 공매에 넘어갔을 때 소액으로 건물을 임차하고 있는 임차인의 보증금 중 일정한 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 갚는 권리를 말합니다. 오늘은 이러한 최우선변제권 사례에 대해 최종모 건설소송변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

최우선변제권 사례

C은행은 A씨에게 1억 6800만 원을 대출해주며 A씨가 소유하고 있던 아파트에 2억 2000여만 원의 채권최고액 근저당설정등기를 마쳤습니다. C은행은 A씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 지난해 4월 아파트에 대한 담보권 실행 경매를 신청하였는데요. 법원은 1순위를 임차인 B씨, 2순위를 채권자 D씨, 3순위를 자산관리공사로 지정하였지만 이에 자산관리공사가 소송을 내었습니다.

대법원의 재판부는 이미 A씨의 아파트에 상당한 근저당설정이 되어있었다는 점, 보증금의 시세보다 물건의 시세가 현저히 낮았다는 것을 고려하였을 때 자신의 행동이 사해행위가 될 수 있는지에 대해 주의가 부족했다고 밝히며, 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니라는 태도를 밝혔습니다. 이전의 소송 1심에서는 이러한 임대차계약이 사해행위에 해당한다고 판결했으나, 2심에서는 이 판결이 뒤집혔는데요. 대법원은 결국 원심을 깨며 사건을 지방법원으로 되돌려보냈습니다.

대법원은 한국자산관리공사가 채무자 A씨의 아파트 임차인 B씨를 상대로 낸 배당이의의 소 상고심에서 원고패소를 판결한 원심을 파기하고 사건을 관할법원으로 돌려보냈습니다.

최우선변제권 문제는 최종모 변호사와 함께

위 사례는 계약할 아파트에 많은 빛이 설정되어있던 것을 알면서도 임대차 계약을 한다면 이는 사해행위에 해당하므로 임차인이 최우선변제권을 사용할 수 없다는 판결이 나왔던 대법원의 판례였습니다. 이처럼 실제로 거주를 하였더라도 근저당설정이 많이 되어있었다는 것을 알았다면 우선 변제권을 행사할 수 없을 수 있는데요. 최근 매매보다 전세를 찾는 분들이 많아지게 되면서 이러한 임대차계약과 관련한 분쟁들도 늘어나는 추세입니다.

최종모 변호사는 이러한 최우선변제권과 관련된 소송에 대해 다양한 지식과 노하우가 있어 이러한 일로 어려움을 겪고 계신다면 도움이 될 수 있도록 노력하겠습니다.