하자보수소송변호사 하자보수분쟁

 

[하자보수소송변호사 하자보수분쟁]

 

 

하자보수소송 최종모변호사

 

 

 

안녕하세요? 하자보수소송변호사 최종모변호사입니다. 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간에 아파트 하자가 발생한 경우 그 사업주체에 대해 그 하자보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우 하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 제3자에게 보수할 수 있습니다.

 

 

그런데 하자에 대해 이를 방치하거나 하자보수를 거절하는 경우 사업주체와 서로 양보하여 합의를 할 수 있고 국토교통부의 하자심사나 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다. 이런 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우엔 소송을 제기에 분쟁을 해결할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

그래서 오늘은 이 하자보수분쟁에 있어서 하자심사 및 하자분쟁조정위원회의 조정에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 

앞 서 언급한 바대로 입주자대표회의 등과 사업주체는 담보책임기간에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우에는 국토교통부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정절차가 완료된 경우 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 위원회에 통보해야 하고, 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.

 

 

즉, 입주자대표회의 등과 사업주체(「주택법」 제46조제2항에 따른 하자보수보증금의 보증서 발급기관을 포함함) 사이에 담보책임기간에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우나 사업주체·설계자 및 감리자 사이에 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우에 하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

이러한 하자심사 및 하자보수조정위원회의 조정의 절차는 하자감정, 조정기간, 권고 및 조정안의 작성, 입주자대표회의 등의 직접보수, 민사조정법의 준용의 순서로 진행되게 됩니다.

 

 

 

하자의 감정

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분과위원회는 다음의 어느 하나에 해당하는 사건의 경우에는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청할 수 있습니다. 다만, 「주택법 시행령」제62조의9제1항에 따른 하자진단 안전진단기관은 같은 사건의 조정대상 시설에 대해서는 감정을 하는 안전진단기관이 될 수 없습니다(「주택법」 제46조의7제2항 및「주택법 시행령」 제62조의14제2항 단서).

 

- 하자진단 결과에 대하여 다투는 사건
-  당사자 쌍방 또는 일방이 하자감정을 요청하는 사건
- 하자원인이 불분명한 사건
- 그 밖에 분과위원회에서 하자감정이 필요하다고 결정하는 사건

 

 

감정에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담하되, 당사자 간에 비용부담에 관한 합의가 이루어지지 않으면 위원회에서 부담비율을 정합니다. 이 경우 당사자는 그 비용을 위원회가 정한 기한 내에 안전진단기관(「주택법 시행령」 제62조의14제2항)에 납부하여야 합니다(「주택법」 제46조의7제3항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의4제3항제2호).

 

 

 

 

 

조정기간

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위원회는 조정 등의 신청을 받은 경우에는 지체 없이 조정 등의 절차를 개시해야 합니다. 이 경우 위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일(공용부분의 하자는 90일로 하고, 흠결보정기간 및 하자감정기간은 산입하지 않음)이내에 그 절차를 완료해야 합니다(「주택법」 제46조의4제1항).

 

위원회는 위의 기간 이내에 조정 등을 완료할 수 없는 경우에는 분과위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있되, 그 기간은 30일 이내로 합니다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 각 당사자 및 대리인에게 서면으로 통지해야 합니다(「주택법」 제46조의4제2항).

 

 

 

 

 

 

권고 및 조정안의 작성

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위원회에서 하자 여부를 판정한 때에는 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 지체 없이 각 당사자 및 대리인에게 송달해야 합니다(「주택법」 제46조의4제4항). 위원회에서 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 기재한 조정안(신청인이 조정신청을 한 후 조정절차 진행 중에 피신청인과 합의를 한 경우에는 합의한 내용을 반영하되 합의한 내용이 명확하지 않은 것은 제외함)을 결정하고, 각 당사자 및 대리인에게 이를 제시해야 합니다(「주택법」 제46조의4제5항).

 

조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 하자심사·분쟁 조정안 수락여부 답변서(「주택법 시행규칙」 별지 제34호의7서식)를 작성하여 위원회에 제출해야 합니다(「주택법」 제46조의4제6항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의3제5항). 위원회는 각 당사자 및 대리인이 조정안을 수락(각 당사자 및 대리인이 서명날인한 서면 또는 공인전자서명으로 수락한 경우를 말함)한 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 및 대리인에게 송달해야합니다(「주택법」 제46조의4제7항 및 「주택법 시행령」 제62조의12).

 

조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 다음의 사건은 재판상 화해와 동일한 효력이 없습니다(「주택법」 제46조의4제8항 및 「주택법 시행령」 제62조의13).

 

 

 

 

 

입주자대표회의 등의 직접 보수

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입주자대표회의 등은 사업주체가 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 않은 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제59조의2제2항).
위에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의 등에 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급해야 합니다(「주택법」 제46조제2항 및 「주택법 시행령」 제59조의2제3항).

 

 

 

「민사조정법」의 준용

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위원회는 분쟁의 조정 등의 절차에 관하여 「주택법」에서 규정하지 않은 사항 및 소멸시효의 중단에 대하여는 「민사조정법」을 준용합니다(「주택법」 제46조의6).