임차인월세미납 반복된다면 어떻게 대응할까

임차인월세미납 반복된다면 어떻게 대응할까

임대인과 임차인 간에 분쟁이 일어나는 주된 이유 중 하나가 있다면 금전적인 문제일 것입니다. 

임대차라고 하는 관계 자체가 결국 한 쪽에서는 토지나 건물을 임대해 주고, 다른 쪽에서는 그 대가로 금전이나 그에 준하는 가치가 있는 재화를 지급하는 방식으로 이루어 지는 법적 계약 관계인데요.

 따라서 금전적 지급 문제가 생기면 법적 문제로 비화될 수 있습니다. 따라서 임차인월세미납의 경우 감정적인 대응 보다는 법적인 대응에 나서는 것이 보다 도움이 될 수 있을 것입니다.

임차인이 월세를 제대로 지불하지 않았다는 점이 확인이 된다면 그 시점에서 세입자 측에 불리하게 전개되는 경우가 있습니다. 

이는 임대인이 바뀐 뒤라고 할 지라도 결과적으로 본인이 밀렸던 금액에 대한 책임이 있다는 것으로 판결이 나는 경우가 있기 때문입니다. 그럼 세입자월세미납과 관련된 상황의 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 

이 사건은 ㄱ씨가 경매를 통하여 한 상가를 구입하면서 시작이 되었습니다. 이 상가의 전 주인인 ㄷ씨는 ㄴ씨를 임차인으로 두고 있었습니다. 

그러나 ㄴ씨는 월세와 관리비를 제대로 내지 못하였습니다.  그리고 이 체불 액수는 보증금보다도 많은 금액이었는데요. 또한 상가의 주인이 ㄱ씨로 바뀐 뒤에도 ㄴ씨는 밀린 월세 등을 제대로 지불하지 못했습니다. 

이로 인하여 ㄱ씨는 임대차계약을 해지하였습니다. 이어 ㄴ씨는 보증금을 안 돌려주면 나가지 않겠다고 버텼습니다. 이에 ㄱ씨는 연체된 임대료는 이미 보증금에서 공제가 되었다고 하면서 임대 보증금의 반환 의무가 없다고 주장했습니다.

1심 재판부는 ㄴ씨가는 상가를 인도해야하는 것은 물론, 밀린 관리비 등의 액수에 책임이 있다고 보고 ㄱ씨의 손을 들어주었습니다. 

그런데 2심 재판부의 판단은 달랐습니다. 2심 재판부는 상가를 명도해야 한다는 판단은 1심 재판부와 동일하나 1심 재판부에서 인정한 금액 중 일부만 지급하면 된다고 판단하였습니다. 

2심 재판부는 ㄱ씨가 채권양도 요건을 따로 갖추었다고는 볼 수 없다고 설명하였습니다. 그러면서 이 경우에는 연체차임채권 또한 승계되지 않는다고 2심 재판부는 밝혔습니다. 따라서 2심 재판부는 ㄱ씨가 건물을 취득한 후에 연체된 분량의 차임만 보증금에서 공제하면 된다고 판시하였습니다. 

하지만 대법원 재판부는 원심의 판결을 뒤집고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다. 대법원 재판부는 먼저 임대차 계약에서 보증금은 기본적으로 계약이 종료된 뒤 목적물을 임대인에게 돌려주는 시기까지 발생할 수 있는 임대차의 결과로 인한 채무 등을 담보하는 것이 주 목적이라고 설명하였습니다. 

또한 이 채무의 경우, 임대차관계가 끝날 때는 별도로 의사 표시를 하지 않는다고 하더라도 보증금에서 기본적으로 공제가 되는 개념이 맞다고 대법원 재판부는 밝혔습니다. 

이어 임차건물의 양수인이 소유권을 새로이 취득한 후 임대차 계약이 마무리되어 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 상황이라고 할 지라도 기본적으로 임대인 측에서 본인이 지위를 승계하기 전에 발생한 연체금이 있으면, 이 또한 기존에 임차인이 지급한 보증금에서 공제하는 것이 맞다고 대법원 재판부는 판단하였습니다. 

따라서 대법원 재판부는 기존에 밀린 금액까지 보증금에서 감할 수 있다고 판시하며 ㄱ씨의 손을 들어주었습니다. 

이처럼 임차인월세미납 상황이 벌어진다면 먼저 자신의 상황과 상대의 상황을 면밀하게 살펴보는 것이 필요할 수 있습니다. 

만약 상대가 임차인월세미납자라고 해도 감정적인 대응이나 폭력적인 대응에 나선다면 오히려 손해를 볼 수 있다는 사실을 기억하시길 바랍니다. 

더불어 임차인월세미납과 같은 사안은 법률적 지식이 있는 변호사 등의 조력을 고려해 사안을 풀어나갈 수 있도록 하는 것이 현명한 방법이 될 수 있습니다.