전세계약서 확정일자 받기 어떻게 해야~

전세계약서 확정일자 받기 어떻게 해야~

전세계약서 확정일자는 전세 계약에서 세입자가 꼭 거쳐야 하는 과정으로 여겨지고 있습니다. 이런 인식이 생긴 건 우리나라 법에서 규정된 확정일자의 의미와 권리가 크기 때문입니다. 

확정일자에 대한 법규를 알아보면 임대차 관련법에 의거하여 계약의 당사자인 임대인과 임차인, 그리고 개인이냐 법인인지를 가리지 않고 모두 확정일자 신청을 할 수 있다고 규정되어 있습니다. 

또한 방법 역시 온라인을 통한 신청과 공인중개사를 통한 신청 등 여러가지로 진행할 수 있습니다. 

이런 과정을 통해 전입신고와 더불어 세입자의 권리를 지키는 기본 수단인 확정일자를 받을 수 있는 것입니다.

법적인 시각에서도 전세계약서 확정일자는 세입자의 권리를 지키는 데 중요한 장치로 인정할 수 있습니다. 무엇보다도 우선변제권의 기준이 될 수 있는 장치이기 때문입니다. 

실제로 건물이 경매에 넘어가는 상황에서 우선변제권의 여부에 따라서 세입자 사이에 전세금이나 보증금을 받을 수 있는지 여부가 갈릴 상황에서 확정일자를 받았는지 여부, 그리고 언제 받았는지 여부에 따라서 희비가 교차하는 경우는 드물지 않게 찾아볼 수 있습니다. 

그럼 관련 상황의 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. 본 사건은 김씨 부부 측에서, 지씨 측과 어느 다가구 주택에 입주하며 전세계약을 맺으며 시작되었습니다. 

김씨 측에서는 계약 당일 보증금 일부를 먼저 지급한 뒤, 곧바로 이사 과정을 시작하며 계약 당일에 전입신고와 확정 일자까지 받았습니다. 

한편 이 집에는 최씨 역시 거주하고 있었는데, 최씨 역시 전세권설정등기를 받는 등 합법적인 거주자로서 살고 있었습니다. 이후 두 세입자가 살고 있던 건물이 경매를 통해 다른 사람에게 팔리며 문제가 터졌습니다.

경매 사건을 맡은 법원 측에서는 배당 기일에서 최씨를 김씨보다 선순위권자로 판단하여 최씨 측에 배당금을 지불하였습니다. 

이에 김씨는 배당금을 한 푼도 받지 못할 상황에 놓였습니다. 이에 김씨 측에서는 자신들이 먼저 전입신고를 하였고 확정일자를 받을 권리가 있다며 소송을 제기하였습니다. 

 이에 최씨는 임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제되어야 하며, 본인 측의 잔금지급일이 김씨보다 빨랐기에 본인의 권리가 우선시되어야 한다고 맞섰습니다. 

1심 재판부는 임차인의 우선변제권 기준은 인도와 확정일자를 기준으로 보아야 한다고 판단하고 김씨 측의 손을 들어주었습니다. 

하지만 2심 재판부의 판단은 달랐습니다. 2심 재판부는 단순히 확정일자를 받았다는 것만으로 거주를 인정하기는 어려우며, 전세금 전액을 지급한 뒤 전세권설정등기를 마친 최씨의 권리가 우선시된다고 보고 최씨의 손을 들어주었습니다.

대법원 재판부는 1심 재판부의 판단을 지지하였습니다. 대법원 재판부는 임대차보호법에 따르면, 임차인 측에서 인도와 주민등록을 마친 뒤 그 다음날부터 바로 대항력을 가진다는 규정에 대해 설명하였습니다. 

따라서 대법원 재판부는 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 여겨지는 현행법 기준 상 임차인에게 우선변제권을 인정하는 조건 역시 확정일자를 갖추는 게 무엇보다 우선시 된다고 평가하였습니다. 

또한 대법원 재판부는 확정일자 이외에 임차보증금 전액 지급 등은 법적으로 필요한 사항이 아니라고 밝혔습니다. 

이에 따라 대법원 재판부는 우선변제권은 어디까지나 전입신고와 확정일자를 기준으로 해야 하며, 본 사건에서 김씨 측이 최씨 보다 먼저 전입신고와 확정일자를 마쳤으므로 우선 변제권을 주어야 한다고 판시하였습니다. 

전세금 등을 보호받기 위해 필요한 과정으로 확정일자는 물론 전입신고, 그리고 보증금 납부와 전세권설정등기 등이 있습니다. 

그러나 이러한 여러 조건들 중에서도 확정일자와 전입신고가 중요하다는 점을 본 사례를 통해 알 수 있습니다. 

그러니 전세 계약을 할 때 가능한 빨리 전세계약서 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 그러나 이러한 문제는 법률적 지식이 없는 일반인의 경우 알아보는 것이 쉽지 않습니다.

 그러므로 만일 전세계약서 확정일자 등 관련 상황의 문제가 발생했다면 속히 변호사 등의 도움을 고려하여 대응하도록 하는 것이 보다 피해를 줄이고 권리를 주장할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.