부동산법률상담 변호사의 "주택재개발"

부동산법률상담 변호사의 주택재개발

 

 

 

안녕하세요? 오늘 주택재개발에 대해 알려드릴 부동산법률상담 변호사 최종모변호사입니다.

 

부동산 시장에서 주택재개발은 상당한 호재를 맞는다는 식의 긍정적인 평가를 하고 있는데, 전국 각 지역에서도 노후된 주거환경을 개선시키기 위해 주택재개발 사업이 꾸준하게 진행되었습니다. 이와 관련해서 주택재개발 절차에 대해 부동산법률상담 변호사가 차근 차근 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

부동산법률상담 변호사가 알려드리는, 주택재개발 계획은?

가. 기본계획 수립 :  특별시장, 광역시장, 시장, 도지사가 인정하는 경우는 10년 단위로 주거환경  정비 기본계획을 수립합니다. 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다.

부동산법률상담 변호사가 도시 및 주거환경정비법 제3조제1항 및 제2항에서 관련법령은 확인했습니다.

 

나. 정비계획 수립 : 자치구의 구청장 또는 시장, 군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후와 불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 정비계획을 수립합니다. 이 경우 시장 또는 군수는 주민에게 서면통보 하고, 주민설명회를 진행하며, 30일기간 이상 주민에게 공람해야 합니다. 그리고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부해 특별시장, 광역시장, 도지사 등에게 주택재개발 정비구역 지정신청을 해야합니다.

 

부동산법률상담 변호사가 참고한 도시 및 주거환경정비법 제4조제3항에 의하면, 단계별 정비사업 추진계획에 따라 정비계획의 수립 시기가 1년 이상 경과하였음에도 정비계획 수립이 되지 않았거나, 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 토지등소유자가 주택재개발사업조합을 설립하지 않고 토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 추진하기 위해 설립된 지방공사를 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우 등의 사유가 있으면 토지등소유자는 정비계획의 입안을 제안할 수 있다고 명시되어 있습니다.

 

 

 

 

 

부동산법률상담 변호사가 알려드리는 주택재개발 시행단계는? 

① 추진위원회 구성 : 주택재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주민은 주택재개발 사업조합을 구성해야만 시행자가 될 수 있습니다. 주택재개발 사업조합을 위해서는, 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 주택재개발 사업조합추진회를 구성하여 구청장 또는 시장, 군수의 승인을 받아야 합니다. 승인을 받은 이후에는 정비사업전문관리업자의 선정, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 할 수 있습니다.

 

② 조합 설립 : 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상이나 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장이나 군수의 인가를 받아야 합니다. 그리고 조합은 인가받은 날부터 30일이내에 사무소의 소재지에 등기해야 성립됩니다. 시공자 선정 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.  사업시행인가 조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 구해야하고 사업시행계획서, 총회의결서 사본, 정관 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세와 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장 또는 군수에게 제출해 사업시행인가를 받아야 합니다.

 

 

 

 

 

부동산법률상담 변호사가 설명드리는 주택재개발의 건축물 철거는?

분양절차를 거친 후 주택 철거와 착공에 들어가야 하는데 건축물 철거를 하려면, 조합은 관리처분계획인가를 받은 후 철거예정일 7일 전까지 구청장 또는 시장이나 군수에게 건축물 철거 신고를 하고나서 건축물 철거가 이뤄져야 합니다.

 

 

 

주택재개발에 대한 시공보증서 확인은?

주택재개발 시행을 위해 조합이 시장이나 군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우, 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출합니다. 시공보증서 확인에 대해 궁금한 사항이 있으신 분들은 부동산법률상담 변호사에게  문의하시기 바랍니다.

 

 

 

 

주택재개발의 완료단계는?

 

① 준공인가와 사용허가: 주택재개발 공사가 마무리되면 조합은 준공인가를 반드시 받아야 하고, 준공인가를 하는 시장, 군수는 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시하게 됩니다. 이때 준공인가 전이라도 마무리된 주택이 하자는 없는지 여부를 보고 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 시장, 군수는 허가할 수 있습니다.

② 이전고시: 지방자치단체의 공보에 공사완료가 고시되면 조합은 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다. 조합이 대지와 주택의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 주택을 분양 받을 자는 고시된 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

 

③ 등기촉탁: 이전고시가 되면 조합은 지방법원지원 또는 등기소에 관련 등기를 촉탁해야 하며 주택재개발에 이전고시가 된 날부터 등기촉탁이 있을 때까지는 다른 등기는 불가능합니다.

 

④ 정비기반시설 등의 귀속: 주택재개발로 인해 새로 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 주택재개발 정비사업의 시행에 따라 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 조합이 새롭게 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다.

 

⑤ 조합의 해산: 주택을 분양받은 사람이 소유하고 있었던 토지 또는 주택의 과격과 분양받은 대지 또는 주택 가격에 차이가 있을 경우 조합은 이전고시가 된 후에 그 차액에 상당하는 청산금액을 분양받은 사람으로부터 징수하거나 지급해야 합니다. 청산금액 과정이 마무리되면 조합은 해산합니다.

 

 

 

부동산법률상담 변호사가 다시 요약하여 설명드리자면, 주택재개발 사업은 우선 도시와 주거환경 정비기본계획과 정비계획 수립을 시작으로 주택재개발 사업조합설립추진위원회를 구성하여 주택재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 진행되어야 합니다. 그 후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 주택철거와 착공에 들어갑니다. 주택재개발 공사가 완료되어 준공이 인가되면, 이전고시를 하고 주택재개발사업조합은 청산절차를 진행하여 주택재개발사업이 완료됩니다.

 

주택재개발과 관련해서 부동산법률상담이 필요하신 분들은 부동산법률상담 변호사 최종모 변호사를 찾아주시기 바랍니다.