건설 보증? 건설 사업 리스크 감소 위한 장치

건설 보증? 건설 사업 리스크 감소 위한 장치

 

건설보증분쟁변호사 최종모

 

 

 

 

새해가 밝았는데요. 올해 주택건설경기에 대한 전망은 어떨까요. 지난 2일 대한주택보증은 시무식에서 지난해 보증실적이 전년도 대비 23% 증가한 65조 원을 돌파했다고 밝혔습니다. 경기 침체에도 불구하고 보증실적이 증가한 이유로 정부의 부동산정책과 연계한 공적 보증상품 운영을 들었는데요. 이렇듯 보증은 주택건설 분야와 관련해서도 다양하게 활용됩니다. 오늘은 이와 관련해 건설관련 보증에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

특히 건설 사업은 작게는 몇 억, 크게는 몇 천억까지의 거액이 소요되는 분야입니다. 건설사업이 계획되는 순간부터 발주, 계약, 완공까지 다양한 리스크들이 산재해있는데요. 더군다나 발주자와 건설업체에겐 급작스런 변동사항이 생길 수 있습니다. 이에 따라 다양한 보증시스템이 등장하게 된 것이죠. 다음은 건설단계별 주요 보증 분류입니다.

 

 

 

01. 발주단계

 

▷ 입찰보증

낙찰자가 계약을 체결하는 것을 담보하기 위한 보증으로 통상 공사예정가액의 5% 이상을

보증금액으로 하여 입찰참가자가 제출합니다.

 

 

 

02. 계약단계

 

▷ 계약보증

계약의 이행을 담보하기 위한 보증으로 통상 보증금액은 계약금액의 10%~20%입니다.

(2011.1.1 이후 입찰 공고된 공사의 경우 15%)

 

▷ 공사이행보증

계약보증이 계약불이행에 대한 금전보상 성격이 우선되는 반면, 공사이행보증은 준공책임이 우선되는 보증입니다.

현재까지는 국가기관 등 공공발주공사로 한정되어 있는 보증으로 계약금액의 40%~50%가 보증금액이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

03. 공사 진행단계

 

▷ 선급금보증

공사 계약 후 계약조건에 따라 선급금을 지급한 경우 계약 불이행 등으로 선급금을 반환하여야 할 때, 이를 담보하는 보증입니다.

 

 

 

04. 공사 완공단계

 

▷ 하자보수보증

건설공사가 준공된 후 발생되는 하자에 대한 보수를 책임지는 보증입니다. 하자보수는 그 책임기간이 장기이고 여러 변동 상황이 발생될 가능성이 커서 반드시 보증이 필요하다 하겠습니다. 통상 계약금액의 3%가 보증금액이 되며 보증기간은 공종별로 1~10년까지 다양하게 설정됩니다.

 

그 밖의 주요 보증

 

▷ 사업이행보증

조합원 또는 민간투자사업법인이 민간투자사업시행과 관련하여 민간투자사업의 이행을 담보하기 위하여 제공하는 보증입니다. 사업이행보증은 사회기반시설에 대한 민간투자법에 따른 사업으로 한정되어 있습니다.

 

▷ 하도급대금지급보증

건설공사를 수행하면서 일부분 하도급을 해야할 때 법령상 반드시 필요한 보증으로, 수급인이 부도 등으로 하수급자에게 하도급대금을 지급할 수 없을 때 하도급대금 지급을 담보하는 보증입니다. 하도급대금지급보증은 하도급거래 공정화에 관한 법률이 정한 바에 따라 보증대상 및 보증금액 등이 결정되며, 2개 기관 이상의 외부신용평가기관으로부터 회사채 신용등급 A등급 이상으로 평가된 경우와 하수급자와 하도급대금직불에 동의한 경우에는 이 보증서를 교부할 의무는 없습니다.

 

▷ 시공보증

재개발, 재건축 사업에서 일반분양분은 주택분양보증을, 조합원분은 시공보증을 받아 사업을 진행하여야 합니다. 시공보증은 도시 및 주거환경정비법의 규정에 의한 정비사업조합 등 법률의 규정에 의하여 구성된 사업주체가 발주한 공사의 계약이행을 보증하는 상품으로 재건축, 재개발조합원의 안정적 입주를 지원하게 됩니다.

 

-제시된 %는 건설공제조합의 기준을 참고하였습니다.

 

 

 

 

지금까지 다양한 건설보증 분류를 살펴봤는데요. 보증이라는 것이 리스크에 대한 대비책임에도 불구하고 보증에 대한 분쟁이 생기기도 합니다. 바로 보증 기준이 존재하기 때문인데요. 때문에 건설보증과 같은 큰 결정에는 건설분쟁변호사와 같은 법률가의 조언이 필요합니다. 건설보증과 관련해 어려움을 겪고 계시다면 빠른 상담 및 문의로 해결책을 강구하시기 바랍니다.