근저당권설정등기말소 내용에 대해

근저당권설정등기말소 내용에 대해

실제로 실무에서 임차인의 대항력인 주택인도와 전입신고 발생시점이 말소기준등기일보다 빠르다고 볼 때 임차인의 확정일자와 근저당 설정일자가 동일 일자인 경우 배당에서의 이들의 우선순위는 동일하다고 볼 수 있습니다. 그러나 여기서 실수할 수 있는 부분 중 하나가 선순위 임차인과 근저당권자의 안분배당 후 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 얼마나 인수하느냐 하는 문제가 발생할 수 있는데요.

다행스럽게도 낙찰자가 높아 선순위 임차인이 보증금 전액을 우선변제 받는 경우라면 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 사항은 발생하지 않지만, 그 반대의 경우 근저당권자와의 안분배당 받을 금액에 따라 낙찰자가 추가적으로 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있기에 입찰 전 꼼꼼하게 따져보아야 할 것입니다.

실제로 말소기준등기일과 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 경우, 근저당권자와 임차인은 낙찰금액에서 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 되기 마련입니다. 또한, 이 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰금액에서 우선변제권에 기인해 안분배당 받은 후 임차 보증금 중 배당받지 못한 일부에 대해서는 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는데요. 그렇기 때문에 낙찰자의 경우 낙찰금액 이외에 임차인이 배당 받지 못한 보증금 중 일부를 인수해야 할 것입니다.

만일 위 임차인이 배당을 요구하지 않았거나, 배당요구 종기일 이후 배당요구 신청을 했다면 배당에서 제외되기 때문에 낙찰자는 낙찰금액 이외에 임차인의 보증금 전부를 인수하게 될 것입니다. 간혹 이 와 같이 선순위 임차인이 우선변제권에 의해 배당 받지 못한 금액에 대해서는 낙찰자 인수사항이 생길 수 있으니 보다 명확한 권리분석이 필요한 부분일 것입니다.

최근에는 채무자가 금융기관에 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받은 뒤 설정된 근저당권 등기를 금융기관 몰래 말소한 경우 배임죄가 성립한다는 대법원 판결이 나온 바 있습니다. 대법원은 협동조합에 가족 소유 토지를 담보로 제공하고 대출을 받은 뒤 담보의 근저당권설정등기말소한 혐의로 기소된 A씨의 배임죄 부분에 무죄를 선고한 원심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보냈다고 밝혔는데요.

재판부는 근저당권 설정 등기가 부적법하게 말소됐으므로 그 회복 등기가 마쳐지기 전이라도 효력에는 아무런 영향이 없어 조합에 어떠한 손해가 발생한 것으로 보기 어렵다며 무죄를 선고한 원심은 법리를 오해가 있다고 판시한 것입니다.

이와 더불어 등기 말소로 조합은 근저당권을 피담보 채권과 함께 처분한다거나 채권 회수를 위한 경매 신청을 할 수 없는 등 자산으로서의 근저당권을 운용 및 처분하지 못해 사실상 담보를 상실한 것과 다를 바 없는 손해가 발생했다고 덧붙였고, 1심은 사문서 위조 및 행사, 배임 혐의를 모두 유죄로 인정했지만, 2심에서는 조합에 손해가 발생했다고 할 수 없다며 배임 혐의에 대해선 무죄로 판단한 것입니다.

오늘은 최종모 변호사와 함께 근저당권설정등기말소에 대한 내용을 판례를 통해 살펴보았는데요. 만일 이에 대해 궁금한 사항이 있다거나 관련한 법적인 문제가 발생하여 곤란한 상황에 처해졌다면 변호사 등 법률가에게 문의 주시는 것이 보다 명확한 해결책 마련에 도움이 될 수 있을 것입니다.