법정지상권 성립요건 판례 등

법정지상권 성립요건 판례 등

최근 토지와 그 지상건물을 소유하고 있는 자가 토지와 건물에 대한 공동저당권을 설정하고 난 뒤, 낡은 가옥을 허물고 연립주택이나 다세대주택을 재건축하는 경우가 많습니다. 하지만 여기서 문제는 그 후 건물을 철거하고 새 건물을 신축했는데, 저당권의 실행으로 인해 토지가 경락 됨으로 대지와 건물 소유자가 달라졌을 경우 토지에 관해 신축건물을 위한 법정지상권 성립요건의 여부에 있다고 볼 수 있습니다.

법정지상권은 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 경우 일정요건 하에 건물소유자를 보호하는 제도라고 볼 수 있습니다. 이에 따라 토지와 건물이 원래는 같은 소유자의 소유였는데, 토지나 건물 어느 한쪽만이 경매에 회부되어 결국 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 인정되면 건물소유주는 건물을 철거하지 않아도 되는데요. 이렇게 되다면, 토지를 낙찰 받는 입장에서는 건물을 철거할 수 없게 되므로 이러한 토지를 낙찰 받을 때는 특히 주의가 필요한 부분입니다.

일반적으로 동일인 소유에 속하는 토지나 그 지상건물이 경매나 공매 등으로 소유권이 달라지는 경우 건물 소유자는 앞서 언급한 법정지상권을 가지게 됩니다. 더불어 이 경우 법정지상권이 존재한 건물소유자가 그 건물을 철거한 뒤 다시금 새로운 건물을 신축한다고 해도 법정지상권은 새로운 건물에 여전히 존속하기 마련인데요. 하지만 그 법정지상권의 내용은 구 건물을 기준으로 하여, 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한될 뿐, 새 건물과 구 건물에 동일성이 있음을 요하지 않음을 볼 수 있습니다.

다만 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 사정이 달라질 수 있습니다. 이 경우 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권 성립요건에 해당하지 않는다는 대법원의 전원합의체 판결도 확인할 수 있었습니다.

위 전원합의체 판례의 경우 대법원은 토지와 건물에 공동저당이 설정된 경우 공동저당권자가 토지 및 건물의 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것인데 문제는 건물이 철거된 후 건물을 신축한 경우 신축 건물에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 점이라고 보았는데요. 만약 이러한 상태에서 신축건물에 관하여 법정지상권 성립요건에 해당 한다고 보면, 공동저당권 자로서는 법정지상권 가액에 해당하는 가치를 되찾을 수 없게 되어 불 측의 손해를 입게 된다고 본 것입니다.

이와 더불어 토지에 대해 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물의 건축이 개시되기 이전이었다면, 건물이 없는 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도 그러한 사정은 주관적 사항이고 공시할 수도 없는 것이기 때문에 토지를 낙찰 받는 제3자로서는 알 수 없는 것이므로 그와 같은 사정을 들어 법정지상권의 성립을 인정한다면 토지 소유권을 취득하려는 제3자의 법적 안정성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확하게 되므로 법정지상권 성립요건에 해당되지 않는다고 판시한 것인데요.

앞서 언급한 법정지상권과 관련하여, 경매를 제외하고 매매 기타 원인에 의하여 동일인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 소유자를 달리하게 된 경우에는 당사자들 사이에 약정을 통하여 건물을 철거한다는 약정이 없는 한 역시 지상권이 인정되는데 이것을 관습법상의 법정지상권이라고 부르는 사항도 볼 수 있습니다.

뿐만 아니라 법정지상권 성립요건에 해당되어도 토지소유자는 건물소유자에게 지료를 청구할 수 있으며, 2년치 지료 지급을 하지 않을 경우에는 법정지상권을 소멸시킬 수 있다고 보는데요. 부동산 거래나 경매 참가 시 이러한 법정지상권 문제를 잘못 판단할 경우 큰 손해를 입게 되므로 사전에 부동산에 대한 정통한 최종모 변호사 등과 상의하는 것이 바람직한 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.