부동산소송 비교표준지 선정 문제

부동산소송 비교표준지 선정 문제

실제로 토지의 감정은 표준지의 공시지가를 기준으로 하는 공시지가 기준법을 적용하는 것이 원칙입니다. 이 경우 비교표준지 선정과 시점 수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정의 순서로 토지 감정이 이루어지는데요. 즉, 토지에 대한 감정평가는 비교표준지를 선정하는 것부터 시작된다고 할 수 있는 것입니다.

부동산소송 변호사가 본 감정평가에 관한 규칙에서는 원칙적으로 비교표준지는 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역 및 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것을 요구하고 있는데요.

그런데 대법원은 비교표준지 선정 시 가장 먼저 고려해야 할 요소가 용도지역이라는 취지의 일련 판시를 하고 있을 뿐만 아니라, 특히 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있음에도 불구하고 그 용도지역이 다른 토지를 표준지로 선정한 감정평가 방법은 잘못된 것이라는 취지로 판시한 바도 있습니다.

이러한 관련 법령 및 대법원의 판례 등을 종합해보면 비교표준지의 경우 원칙적으로 평가대상 토지와 그 용도지역이 동일해야만 하고, 지목이나 용도, 주위환경 등도 가급적이면 유사한 것 중에서 선정해야 하는 것입니다.

한편, 대법원은 사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대해 도시정비법에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것이라 보고 있습니다.

이 때의 시가에 대해 부동산소송 변호사는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로, 노후 되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니고, 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격이라고 판시하면서, 재건축을 전제할 경우의 시가를 산출한 감정평가결과를 채택하여 토지의 시가를 정한 것은 정당하다고 판단한 바를 살펴볼 수 있습니다.

실제로 부동산소송 변호사가 관련한 사례를 보면 A주택재건축사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업을 시행하는 정비구역 내에 건축물 및 토지를 소유하고 있는데요. 여기서 본건 조합 설립에 동의하지 않았기 때문에 현재 본건 조합의 조합원 자격을 취득하지 못하였고, 본건 조합은 도시정비법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 근거로 하여 매도청구 소송을 진행하고 있습니다.

그런데 매도청구 소송이 된 토지는 당초 제2종 일반주거지역이었으나, 본건 사업 자체를 직접 목적으로 하여 제3종 일반주거지역으로 용도지역이 변경되었는데요. 이 상황에서 본건 조합이 매도청구권 행사에 따라 귀하에게 지급하여야 하는 시가 상당의 매매대금을 감정을 통해 정함에 있어, 본건 토지의 비교표준지 용도지역을 제2종 일반주거지역으로 보아야 하는지 아니면 제3종 일반주거지역으로 보아야 하는지가 쟁점이 된 사례입니다.

이에 부동산소송 변호사는 앞서 언급한 내용들에 따라 위 사건 사업 자체를 직접 목적으로 하여 본건 토지의 용도지역이 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 변경되었다고 하더라도, 토지의 시가 상당의 매매대금은 본건 사업을 전제로 변경된 제3종 일반주거지역의 토지를 비교표준지 선정을 해야 하는 것으로 생각됩니다. 

오늘은 최종모 변호사와 함께 비교표준지 선정 문제에 대해 살펴보았는데요. 실제로 이와 유사한 분쟁들을 어렵지 않게 접할 수 있는 문제입니다. 하지만 이에 적절한 대응책을 펼치지 못한다면 그 피해는 극심하게 나타날 수 있는데요. 그렇기 때문에 관련 법적인 문제가 발생했다면 부동산소송 최종모 변호사 등 법률가의 도움을 받는 것이 바람직한 방법이라 할 수 있는 것입니다.