토지매수 명의신탁 등기

토지매수 명의신탁 등기

 

명의신탁이란 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다. 실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유자로 된 사람을 수탁자라고 하며, 부동산의 명의신탁은, 그 부동산에 관하여 소유권 등기를 다른 사람 이름으로 해놓고, 신탁자와 수탁자 사이에서 공증을 거친 소유권 확인증서를 따로 만들어 놓음으로써 이루어집니다.

 

 

 

 

명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전·귀속 되기 때문에 수탁자가 신탁자의 승낙없이 신탁재산을 처분할 때에는 제3취득자는 선의·악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득하게 됩니다.

 

 

 

 

부동산 신탁은 일제강점기에 주로 종중 토지의 소유권 문제를 해결하기 위한 방도로 이용되어 왔지만, 실정법적인 근거가 있던 것은 아니고 대법원 판례에 의하여 확립된 것이기 때문에 명의신탁이 법적 구속력을 갖고 있는 것은 아닙니다.

 

참고로, 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에, 이것이 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아닌 경우에는 명의신탁을 인정하고 있습니

다. 

 

 

 

그리고 토지를 매수하면서 사정상 자신의 명의가 아닌 제3자 명의로 명의신탁등기를 해 두는 경우가 있습니다. 그런데 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률은 1995년 7월1일

이후 명의신탁을 금지하고 명의신탁에 따른 등기를 해도 무효로 보며, 명의신탁자나 수탁자 모두를 형사처벌까지 하고 있는데요.

 

 

 

 

토지매수 명의신탁 등기에 관한 사례를 하나 살펴보면, A는 B로부터 토지를 매수하면서 C와의 사이에 명의신탁약정을 하고 C명의로 소유권이전등기를 한 후, 수탁자인 C가 임의로 토지를 처분할 것에 대비하고 향후의 소유권이전등기청구권을 확보하기 위해 매매예약 형식의 소유권이전등기청구권 보전의 가등기를 해 두었습니다. 그 뒤 A는 수탁자인 C가 약정에 반하여 소유권을 넘겨주지 않자 가등기에 기한 본등기 절차를 이행하라는 소송을 제기해 이에 원심이 C는 A에게 본등기절차를 이행해야 줄 의무가 있다고 판결하자, C가 상고를 했습니다.

 

 

 

 

 

하지만 대법원은 부동산 실명법 시행 이후 부동산을 매수하면서 명의신탁관계가 성립한 경우 신탁자의 요구에 따라 수탁자가 소유명의를 이전하기로 하는 등의 약정을 했다고 하더라도 이는 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는것이어서 무효라고 판단했습니다.

 

지금까지 토지매수 명의신탁 등기에 대한 사례를 살펴보았는데요. 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되 등기는 매도인으로부터 바로 수타자 명의로 이전하는 형식의 경우 신탁약정이 무효여서 이전등기도 무효이나, 매매계약은 유효하므로 신탁자가 매도인을 대위하여 수탁자에 대해 이전등기말소를 청구하고 매도인에 대해 매매계약에 기한 이전등기를 청구할 수 있다 할것입니다.