상가임대차 계약갱신 요구

상가임대차 계약갱신 요구

 

임차인은 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하며 임차인은 상가건물임대차계약갱신을 원하는 경우에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신됩니다.

 

 

 

 

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다.

 

 

 

만약 상가임대차 계약시 임차인에게 불리한 약정이 있었다면 계약갱신을 하고싶어도 할 수 없을까요?

 

a는 상가건물 1층을 보증금 4000만원에 월세 20만원으로 2년간 임차하여 입점후 제과점으로 사업자등록신청을 하면서 임대차 계약서에 확정일자인까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해 두고 있습니다. 그런데 생각했던것보다 장사가 잘되어 계약기간이 끝나더라도 계속 영업을 하고 싶은데 계약당시 건물주는 2년후에는 자기도 정년퇴직을 하기 때문에 꼭 상가를 비워주어야 한다면서 계약서에 2년뒤에는 이유불문하고 가게를 명도하기로 약정함이라고 기재하게 하였습니다.

 

계약당시 a는 그 상가를 꼭 임차하고 싶은 마음에 그렇게 기재하였는데, 이런경우 계약갱신 요구를 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상가임대차 계약갱신 요구는 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우,임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

그러므로 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등 위에 해당하는 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

 

 

 

그리고 상가건물임대차보호법 제15조에 의하면 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 규정하고 있으므로, 임대차계약서상 이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없다하겠습니다.