임대차소송변호사 계약기간 만료 전 해지

임대차소송변호사 계약기간 만료 전 해지

 

안녕하세요 임대차소송변호사 최종모변호사입니다.
만약 음식점 영업을 하려고 한다면 건물주와 임대차계약을 체결해야 하는데요. 계약체결을 할 경우에는 먼저 공적 장부를 확인하여 나중에 문제가 발생했을때 임대차보증금을 회수할 수 있는지를 판단해야 합니다. 계약을 체결하고 잔금을 지급하기 전에 공적 장부, 목적물, 체납사항 등을 다시 확인하고, 잔금 지급 후에는 사업자등록 신청을 하고 확정일자를 받아 두어 대항력을 갖춰야 합니다.

 

 

 

 

그리고 간혹 건물소유자의 대리인이 계약하는 경우가 있는데요. 예를들어 건물소유자의 부인이 나와서 임대차 계약을 한다면 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 이상 그계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 이는 부부에게 일상가사 대리권이 있다고 하더라도 건물을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다. 따라서 불가피하게 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결해야 하는 경우에는 위임장과 임감증명서를 요구해야 합니다.

 

 

 

 

만약 임대차계약기간이 끝나지 않았는데도 임대인에게 계약해지를 요구한다면 임대차계약해지를 할 수 있을까요?

a는 의류판매를 목적으로 점포 1칸을 보증금 900만원, 월세 10만원으로 1년간 임차하였으나 영업을 시작한지 3개월이 지난 시점에서 a의 사정으로 장사를 계속할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구하였습니다. 그러자 임대인은 계약기간 만료시까지인 9개월간의 월세를 모두 지불해야 보증금을 반환해준다고 한다면 이와같은 경우는 정당할까요?

 

 

 

 

민법은 제635조에 의하면 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다"라고 규정하고 있으며, 민법 제636조에 의하면 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방 이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다"라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

한편, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있는데, 이 규정도 임차인에게 무한정의 계약해지권을 부여하고 있는 것은 아닙니다.

 

 

 

따라서 위 사안에서와 같이 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고, 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의 후 해지를 하여야 할 것입니다.

 

다만, a가 일방적으로 가게를 비워주고 나간 후 a의 임대차계약기간 중에 임대인이 다른 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면, 임대인은 이 상가에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간만료시까지 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.