임대차계약기간 중 해지 보증금

임대차계약기간 중 해지 보증금

 

임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료되며, 임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 임대차계약이 종료되면 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

만약 임대차계약기간중 갑자기 이사 나가야할때는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

 

임차인은 임대차기간이 남았더라도 계약을 해지할 수 있는 경우가 있습니다.

임대차 계약을 할 때 중도 해지에 관한 특약을 한 경우, 계약기간을 정하지 않은 경우, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차인이 그로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등을 하여 그 잔존 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임대인의 지위가 양도된 경우는 중도 해지할 수 있습니다.

 

 

 

따라서 임대차계약기간중 갑자기 이사를 나가거나 할때 임대차계약 중도해지 사유에 해당하지 않는다면 약정한 기간이남은 임대차 보증금을 돌려받을 수 없으며, 약정한 기간은 사용 여부와 상관없이 월세를 지급해야 합니다.

또 다른 사례를 살펴보면 a는 의류판매를 목적으로 점포 1칸을 보증금 900만원, 월세 10만원으로 1년간 임차하였으나 영업을 시작한지 3개월이 지난 시점에서 사정으로 장사를 계속할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구하였더니 임대인은 계약기간 만료시까지인 9개월간의 월세를 모두 지불해야 보증금을 반환해주겠다고 한다면 임대인의 요구가 정당할까요?

 

 

 

민법은 제635조에 의하면 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

민법 제636조에 의하면 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다"라고 규정하 고 있습니다.  한편, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있는데, 이 규정도 임차인에게 무한정의 계약해지권을 부여하고 있는 것은 아닙니다.

 

 

 

따라서 위 사안에서와 같이 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한것이 아니고, 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다. 다만, a가 일방적으로 가게를 비워주고 나간 후 a의 임대차계약기간 중에 임대 인이 다른 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면, 임대인은 이 상가에 새로운 임차인 이 입주한 이후부터 계약기간만료시까지 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.