최우선변제권 소액임차인 보호

최우선변제권 소액임차인 보호

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 최우선변제권이란 주택임대차 계약관계에 있어 경제적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 민법보다 상위에 존재하는 주택임대차보호법을 통하여 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해준다는 것입니다.

그렇기 때문에 최우선변제권은 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

이러한 최우선변제권 청구 절차로는 일반적으로 주택에 대한 경매가 시작되면 법원은 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하여 확인된 소액임차인에게 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법등을 알려주고 경매기일통지도 해줍니다.

이처럼 법원의 통지를 받거나 설사 그와 같은 통지가 없다 하더라도 소액보증금에 해당하는 임차인은 임대차계약서사본과 주민등록등본을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 합니다. 신고가 있으면 법원은 임차인에게 각종 통지를 해 주게 되고, 그 후 경매가 진행되어 경락기일까지 배당요구를 하면 됩니다. 물론 권리신고와 배당요구를 동시에 해도 상관 없습니다.

참고로 주택임대차의 경우 아래 구분에 따른 기준금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.

서울특별시 : 9500만원 이하

수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 : 8000만원 이하

광역시 : 6000만원 이하

그밖의 지역 : 4500만원 이하

지금까지 소액임차인 보호 최우선변제권에 대해 알아보았습니다. 임대차보호법상 소액임차인에 해당이 되면 최우선변제의 대상이 되지만 간혹 변제를 받지 못하고 불이익을 받는 경우가 있습니다. 이와관련하여 분쟁이 발생한 경우 최종모변호사와 법률상담후 해결책을 찾아보시길 바랍니다.