상가임대차계약해지 사유는?

상가임대차계약해지 사유는?

 

상가건물 임대차보호법 제10조 1항은 임대차인은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 되어있습니다. 다만 임차인이 3기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우엔 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있는데요.

 

반면에 민법 제640조는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정되어 있습니다. 이런 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있는데요.

 

최근에는 상가임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 상가임대차계약해지를 할 수 있다는 대법원 판결이 나와 화제입니다.

 

A씨는 2008년 12월 서울 마포구 자신의 상가를 B씨에게 보증금 2,000만원과 월세 80만원을 받고 임대했습니다. 그 후 A씨는 임대차계약 기간이 2010년 12월로 만료됐다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈는데요. A씨는 B씨가 2010년 11월, 2011년 1월분의 차임을 연체했기 때문에 상가임대차계약해지 한다고 주장했습니다.

 

본 재판은 대법원까지 갔고 대법원은 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 소송에서 원고승소 판결한 원심을 확정했습니다.

 

재판부는 판결문을 통해 "상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신 요구 거절권은 계약 해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다"면서도 "상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판결 이유를 밝혔습니다.

 

재판 과정에서 B씨는 임대차계약은 2010년 12월 갱신됐고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인은 계약을 해지할 수 없다고 주장했지만 판결에서는 받아들여지지 않았는데요.

 

이어서 재판부는 "임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 되므로 입법 취지에 반한다"고 설명했습니다.

 

본 상가임대차계약해지와 관련된 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어서 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 여부가 문제되었는데요.

 

이와 같이 상가임대차계약해지와 관련한 소송과 분쟁은 주변에서 흔히 발생 할 수 있지만 법률적 관계나 상황에 따라 판결이 달라질 수 있기 때문에 혼자서 준비하기가 힘들 수 있습니다. 이와 관련해서 법적 분쟁이 있으시거나 자문이 필요하시다면 최종모 변호사를 찾아주시기 바랍니다.