임대차보호법 적용에서

임대차보호법 적용에서

민법에서는 임대차 계약을 할 때 상대적으로 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대차보호법을 제정하고 있는데요. 임대차보호법은 국민 주거생활 안정을 보장하는 것을 목적으로 한 주택 임대차 보호법과 영세 상인들의 상가 임대 보호를 돕는 상가 임대차 보호법이 있습니다. 오늘은 상가 임대차 보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다

상가 임대차보호법 알아보기

상가 임대차 보호법은 영세 상인들이 상가 임대를 하고 있는데, 임대인이 보증금을 기존 금액에서 12%를 초과하여 공제할 수 없도록 규정하고 있는데요. 또한, 일정 금액 이상의 임대차 상인의 보증금은 다른 채권이 발생할 경우 우선 돌려받을 수 있도록 보호하고 있습니다. 

세무서에서 확정일자를 통해 경매, 공매를 하게 될 경우에도 상가 세입자는후순위 권리자보다 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리가 있는데요. 확정일자가 정해지면 상가임대차 보증금 –국세, 담보물권이 설정된 채권 – 일반채권의 순서로 돈을 돌려받게 됩니다.

또한, 상가 임대차 보호법에따르면 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 임대인에게 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없는데요. 그러나 만일 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하였거나, 임차인이 거짓말 등의 부정한 경우로 임차를 한 경우, 그리고 임차인이일정차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등의 이유가 있는 경우에는 계약갱신 거절이 가능합니다. 

하지만 모든 상가건물 임대차에 우선변제권 등의 상가 임대차 보호법이 적용되는 것은 아닌데요. 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에 한해 적용이 됩니다. 서울특별시의 경우 4억 이하, 수도권정비권계획법에 따른 과밀억세권역에서는 3억원 이하로 규정하고 있는데요. 광역시는 2억 4000만원 이하, 그 밖의 지역은 1억 8000만원 이하의 보증금일 때 법의 적용이 가능합니다. 또한, 일시 사용을 위한 상가건물 임대차에도 상가 건물 임대차 보호법이 적용되지 않습니다.

상가 임대차보호법 판례 살펴보기

임대인 A씨는서울에 위치한 자신의 상가를 보증금 1000만원과 월세 80만원을 받고 임차인 B씨에게 임대하였는데요. A씨는 B씨가 2010년 11월분과 2011년에 1월분의 총2기의 차임 연체를 이유로 2010년 계약의 만료를 주장하며 계약갱신을 거절하였습니다. 임차인 B씨에가 이에 반발하자, 임대인 A씨는 B씨를 상대로 건물명도 소송을 냈습니다.

재판부는 상가건물 임대차 보호법에서 정한 임대인의 갱신요구 거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다고 하였는데요. 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도 규정이 없으므로, 상가건물 임대인은 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이를 때는 임대차계약을 해지할 수 있다고 밝혔습니다. 

임대차보호법 법률 상담은 최종모 변호사와

지금까지 임대차 보호법에 대해 알아보았는데요. 관련하여 더욱 법률 상담이 필요하시다면 최종모 변호사에게 문의해 보시기 바랍니다.