부동산분쟁해결변호사 임대차 분쟁대처에서

부동산분쟁해결변호사 임대차 분쟁대처에서

본인의 사업을 시작하려고 하는 경우, 보통은 다른 사람이 소유하고 있는 상가를 임대하여 이용하게 됩니다. 소유주와의 관계가 원만하고 사업도 잘 되어 별 탈 없이 계약을 갱신해가며 사업이 이뤄진다면 좋겠지만, 때로는 여러 가지 사유로 인해 사이가 틀어지거나 계약 갱신할 때 어려움을 겪는 경우가 발생합니다. 이 경우 부동산분쟁해결변호사를 통해서 혹시 모를 문제를 예방하거나 문제가 발생할 경우 대처할 수 있습니다.

우리나라 법에서는 상가건물을 임대차 하는 경우를 두 가지로 분류하고 있는데요, 각 지역별로 정해진 금액 이상의 보증금을 내는 경우는 민법 상의 상가건물 임대차에 대한 조항으로, 그 이하의 보증금을 내는 경우는 민법 내의 특별법인 상가임대차보호법을 적용하고 있습니다.

기존 민법을 적용하면, 임대차는 채권이므로 원칙적인 대항력이 존재하지 않아 만약 계약상으로 우월한 지위를 가진 소유주가 자신의 지위를 활용해 보증금을 올리거나 계약을 쉽게 해지하려고 하는 경우 또는 다른 사람에게 건물을 양도하는 경우 임차인을 보호하기가 어려웠습니다. 

상가임대차보호법이 적용되면서, 등기를 하지 않더라도 임차인이 상가건물을 양도받고 사업자등록을 마쳤다면 사업자등록일 다음부터 임차인으로서 대항력을 갖추게 되었습니다. 임대인이 건물을 양도하거나 계약을 해지하려고 한다면 임차인은법적 근거를 통해 임대차 기간 만료까지 상가건물 사용이 가능하며, 계약이 만료되더라도 보증금을 전액 돌려받을 때까지 건물 사용이 가능하게 됐습니다. 임대인이 혹시라도 우월적 지위를 이용하려고 한다면 부동산분쟁해결변호사를 통해 법적 근거를 확인한 후 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

상가임대차보호법에 따르면 임대차 계약은 계약이 성립된 날로부터 1년으로 보고 있고, 임차인이 계약을 갱신하길 희망하면 계약만료 6개월에서 1개월 이전에 갱신요청을 해야 하며 임대인은 특별한 사유가 없다면 이를 받아들여야 합니다. 

계약갱신은 최대 5년까지 가능하며, 만약 임대인이 물가변동이나 기타 이유로 보증금을 올리기 희망하면 기간만료 6개월에서 1개월 전에 조건 변경의 통지를 해야 하는데 이를 통지하지 않을 경우 전년도에 맺은 계약과 같은 조건으로 갱신된 것으로 보고 있습니다. 혹시라도 계약 조건 조정에 대한 통지가 없었는데 이후 갑자기 보증금 인상 등을 통보하면 부동산분쟁해결변호사와 상담 후 이를 거절할 수 있습니다.

또한 임대인이 임차인으로부터 보증금이나 차임을 인상하려고 할 경우 그 당시 보증금이나 차임의 최대 9% 범위 내에서만 인상이 가능하도록 해서 과도한 증액을 제한하고, 만약 상가건물이 경매나 공매로 소유권이 이전되는 경우에도 임차인의 보증금을 최우선으로 변제 받을 수 있도록 하고 있으며, 임대차가 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금을 전액 돌려받을 때까지 계속 건물 사용이 가능하고 관할 법원에 임차권등기명령을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

이처럼 상가임대차보호법으로 많은 임차인들이 보호를 받고 있는 것은 사실이지만, 현행 임대갱신이 최대 5년으로 제한되는 부분이나 연 최대 보증금 증액 9%가 여전히 너무 높다는 지적이 있어 이를 상황에 맞게 개정하려고 하고 있습니다.

혹시라도 임대차와 관련하여 고민이 있으시다면, 부동산분쟁해결변호사인 최종모 변호사와 면담을 통해 대응방안을 모색하시기 바랍니다.