최우선변제금 채무초과상태 알면서 계약했다면

최우선변제금 채무초과상태 알면서 계약했다면

 

최우선변제금은 주택임대차 계약의 관계에서 임차인 즉 경제적 약자를 보호하기 위해 민법보다 상위에 있는 주택임대차보호법을 통해 임차인의 최소권리 보장을 위해 우선적으로 소액보증금을 변제해주는 것입니다.

 

그런데 임차인이 집주인 상태가 채무초과인줄 알면서도 시세보다 낮은 보증금으로  계약을 체결했다면 어떻게 될까요? 관련된 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

ㅋ캐피탈은 ㅇ씨에게 대출을 해주면서 ㅇ씨가 유일한 재산으로 소유하고 있던 아파트를 근저당권 설정했습니다. 하지만 ㅇ씨가 제때 대출금을 갚지 못하자 아파트를 경매에 넘기게 되는데요. ㅇ씨는 ㄱ씨와 경매를 개시하기 2개월 전 시세보다 낮은 보증금으로 임대차 계약을 체결했고 ㄱ씨는 최우선변제금을 받게 되었습니다. 이에 ㅋ 캐피탈은 ㅇ씨가 거짓 임차인을 내세워 돈을 빼돌리려 한것이라며 소송을 제기했습니다.

 

 

 

 

법원에서는 ㄱ씨는 ㅇ씨의 채무초과상태를 충분히 의심할 수 있음에도 불구하고 당시 시세보다 훨씬 낮은 금액을 보증금으로 내고 계약을 체결해 최우선변제금을 인정받은 것은 ㅋ 캐피탈의 채권을 해하는 비정상적인 거래라고 설명했습니다.

또한 ㄱ씨는 해당 아파트의 위치와 다른 지역에 살고 있었던 것과 계약을 체결한 장소도 전혀 다른 지역이었던 것도 이례적이므로 이는 ㅋ 캐피탈 채권을 해치는 행위로 볼수 있다고 판결내렸습니다.

 

 

 

 

재판부는 특별법(주택임대차보호법)에 따르면 임차인이 최우선변제금을 인정받는 경우에는 통상적인 거래보다 임대인의 채무에 관해 주의를 덜 기울일 수 있지만 계약 당시에 적절한 보증금으로 계약을 진행 했는지, 채무초과를 의심할만한 것을 무시하진 않았는지 등을 파악해 임차인에게 채권을 해치는 행위에 대한 의사가 없었는지 판단해야 한다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

결론적으로 대법원에서는 채권자 ㅋ 캐피탈이 ㅇ씨의 세입자 ㄱ씨를 상대로 ㅇ씨의 채무초과상태를 인지했으면서도 당시 시세보다 훨씬 낮은 금액을 보증금으로 주고 계약을 체결해 최우선변제금을 인정받은 것은 사해행위라며 제기한 소송에서 원고패소한 원심을 깨고 ㅋ캐피탈의 손을 들어주었습니다.  최근 전세 계약으로 임대차계약과 관련된 소송이 늘어나고 있습니다. 이와 같은 상황이 발생되었다면 다양한 지식과 노하우를 가지고 있는 최종모 변호사와 함께 어려움을 해쳐나가시기 바랍니다.