경매개시결정 등기 마쳤다면

경매개시결정 등기 마쳤다면

부동산 경매를 집행하고자 할 때는 반드시 경매개시에 대한 결정을 법원으로부터 받아야 합니다. 그러기 위해선 먼저, 경매를 신청한다는 접수를 완료해야 하는데요. 이러한 경매신청접수를 완료한 뒤에 이 경매집행에 문제가 없다고 판단이 되는 경우 이를 법률적으로 진행할 수 있기 위해 그 사전조치로 경매개시결정을 내리게 됩니다.

이후에 등기관을 통해서 이 부동산 등기사항증명서 서류에 부동산 압류기록을 기입하도록 하는데, 이 때에는 타인에게 이 부동산을 양도한다거나 담보권을 설정하는 등의 행위가 제한되게 됩니다. 

다만 부동산과 관련된 이해관계인으로 경매개시결정에 따른 불복의사를 표현하고자 한다면 이의신청을 통해 진행할 수 있게 됩니다. 

이 가운데 오늘은 경매개시결정등기 이후에 발생하는 분쟁에 대해 살펴보고자 하는데요. 해당 사례의 경우 경매개시결정등기 이후에 공사가 완료되어 공사수급인이 유치권을 주장하고자 하는 때에 그러한 유치권을 인정할 수 있는 지에 대해 사례를 통해 살펴보고자 합니다. 

A씨 등은 15억가량의 공사대금으로 건물시설공사 계약을 맺고 공사를 시작하였습니다. 공사를 하고 있던 건물에 근저당권을 설정했었던 ㄱ사는 약 5개월이 지나 임의경매 신청을 했고 건물에 기입등기가 경료되었습니다. 

이에 A씨 등은 유치권 신고를 하였고, 5개월 후 해당 건물의 공사를 완료하였습니다. ㄱ사는 유치권 존재에 대해 부정하며 소송을 제기하였습니다. 

1심에서는 ㄱ사의 손을 들어줘 원고승소로 판결냈지만, 2심은 부동산이 압류하던 당시 공사대금채권이 변제할 기한에 반드시 도달할 필요는 없다며 원고패소 판결을 내렸습니다. 

대법원 재판부는 유치권에 대해 해당 목적물로 생겨난 채권이 변제할 기한에 있었을 경우 비로소 성립이 되고, 채무자가 소유하고 있는 부동산에 경매개시결정등기가 마쳐짐으로 압류효력이 발생하게 된 후에 유치권을 취득할 경우 경매절차 매수인에게 대항을 할 수 없다고 설명했습니다. 

또 대법원은 비록 A씨 등이 경매개시결정 전 점유를 시작했더라도 공사대금채권을 변제하는 기한이 경매개시를 결정하기 전 도래가 되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되기 어려운 이상 그와 같은 점유를 가지고는 유치권 성립이 이루어지지 않는다고 밝혔습니다. 

그러면서 경매개시결정등기 후 공사가 완공됨으로써 공사대금에 대한 채권을 취득했더라도 공사대금채권에 기한 유치권을 가지고는 부동산경매절차 매수인에게 대항하는 건 할 수 없다고 덧붙였습니다. 

이어 원심에서 공사대금에 대한 채권 변제 기한의 도래 여부와 유치권이 성립한 시기 및 경매개시결정과의 선후를 따져볼 생각도 하지 않고, ㄱ사의 청구를 거부한 잘못이 있다고 설명했습니다. 

따라서 대법원은 ㄱ사가 건물시설을 공사한 A씨 등을 상대로 제기한 유치권부존재를 확인해달라는 소송에서 원심의 원고패소 판결을 취소하고 원고승소의 취지로 돌려보냈습니다. 

즉 이는 경매개시결정 전에 공사 수급인이 그 부동산에 대한 점유를 시작했다고 해도 경매개시결정등기 이후에 공사가 완공된 경우라고 하면 공사수급인이 이 유치권에 대해 주장을 할 수 없게 된다는 판결이었습니다. 

지금까지 경매등기 후 공사가 완료되었을 경우 공사수급인이 유치권을 주장할 수 있는지에 대한 소송사례를 살펴보았습니다. 

앞서 살펴보았던 부동산 경매 사건 등 부동산법률에 관한 분쟁이 발생했을 경우 스스로 해결하는데 있어 한계점에 도달할 경우가 많아 법률적 지식을 갖고 있는 변호사에게 의뢰해 해당 사건을 분석해 나가는 것이 좋을 수 있습니다. 

만약 이와 관련해 부동산 분쟁이 발생했다면 변호사의 조력을 통해 해당 사건을 철저하게 준비하는 것이 현명한 선택길이 될 수 있습니다. 만약 법적 도움이 필요로 하시다면 지체하지 마시고 변호사를 통해 해당 사건을 체계적이고 면밀히 분석해가면 신속히 해결해 나가는 것이 긍정적인 방향의 결과를 얻어내시길 바랍니다. 

최종모 변호사는 이러한 부동산 분쟁사건을 통해 곤란한 상황에 빠져있는 의뢰인들에게 힘을 주고자 도움을 드리고 있습니다. 만약 도움이 필요하시다면 법적 자문을 구해 줄 수 있는 변호사를 통해 해결해 나가는 것이 중요할 수 있다는 사실 잊지 않으시길 바랍니다.