지상물매수청구권 행사하려면 어떻게?

지상물매수청구권 행사하려면 어떻게?

타인의 토지나 부동산에서 건물이나 공작물 및 수목을 소유하기 위해선 해당 부지를 용익 하다가 해당 기간이 만료되어 기타 사유 등으로 용익권이 소멸하게 될 경우 땅의 주인이나 용익권자가 해당 지상 물의 매수를 청구할 수 없는 권리를 지상물매수청구권이라고 합니다.

그렇다면 땅의 주인이 아닌 제 3자와 임대차에 있다면 지상물매수청구권을 행사하는 것이 가능할까요? 이와 관련되어 발생한 분쟁을 건설변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

ㄱ씨는 한 부지를 아버지로부터 지급받게 된 다음 소유권이전 등기를 마치게 됩니다. ㄴ씨는 이보다 앞서서 ㄱ씨의 아버지와 더불어 해당 부지에 대해서 연 사용료 20만 원에 기간을 정하지 않고 사용하는 임대차계약을 맺은 다음 해당 부지에 건물을 짓고 살고 있었습니다.

ㄱ씨에게 부지 소유권이 넘어간 다음에도 임대차계약은 그대로 존속이 되었고 ㄱ씨도 어떠한 이의를 제기하지 않았습니다. 몇 년 후 ㄱ씨는ㄴ씨에게 임대차계약 해지를 요구하며 건물을 철거한 뒤 해당 부지를 인도하라며 소송을 제기하게 됩니다.

이에ㄴ씨는 실제로 해당 부지의 소유자로 알고 있었던 ㄱ씨의 아버지와 임대차계약을 체결하였고 소유자에 해당하는 ㄱ씨는 표현대리 및 무권대리의 추인 법리에 따라 임대차계약에 따른 책임을 져야 하지만 ㄱ씨의ㄱ씨의 임대차계약 거절로 인하여 종료가 되었음에 따라 ㄱ씨는 자신이 지은 건물을 매입하라며 지상물매수권을 행사하면서 반소를 제기했습니다.

해당 사건을 맡은 1심 재판부는 표현대리 및 무권대리 추인의 법리가 ㄱ씨의 아버지가 ㄱ씨의 대리인의 지위에서 임대차계약을 체결하였을 경우 적용이 될 수 있는 법리에 해당이 되는 것인데 ㄴ씨 주장만으로 임대차계약의 상대방은 ㄱ씨가 아니라 ㄱ씨의 아버지임이 분명하다며 원고승소 판결을 내렸습니다.

하지만 2심 재판부는 1심과 다른 판결을 내렸는데요. 2심 재판부는 부자 관계에 있어 해당 부지에 관한 권리행사를 ㄱ씨의 아버지가 하기로 한 것으로 보아야 하며 ㄱ씨의 아버지는 ㄴ씨에게 토지를 연 사용료 20만 원에 특정한 기간을 규정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 임대한 것으로 볼 수 있다며 원고패소 판결을 내렸습니다.

그러나 해당 판결은 대법원 재판부에서 다시 한 번 뒤집게 됩니다. 대법원 재판부는 건물 등의 소유를 목적으로 두고 있는 부지 임대차에서 임대차 기간이 만료되었거나 해당 기간을 규정하지 않은 임대차의 해지통고로 인하여 임차권이 소멸하게 되었다면 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 매수를 청구하는 것이 적법하다고 설명했습니다.

또한, 재판부는 임차인의 지상물매수청구권이 국민 경제관점에서 살펴보았을 때 지상 건물의 잔존 가치 등을 보존하고 소유자의 배타적인 행사 등으로부터 임차인을 보호하기 위한 것에 해당이 된다고 밝혔습니다. 

이어서 일반적으로 임차권이 소멸할 당시 부지 소유권을 가지고 있는 임대인을 대상으로 행사하는 것이 적법하지만 부지 소유자가 아닌 제 3자가 임대차행위를 하였을 때는 다르게 보는 것이 적법하다고 설명했습니다. 

더불어 재판부는 해당 부지의 소유자가 아니라 제 3자가 해당 부지 임대행위를 하였을 경우 해당 제 3자가 토지 소유자를 법률적으로 대리하는 행위를 하거나 토지 소유자가 해당 제 3자의 무권대리 행위를 추인하는 것으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속된 것에 한하여 부지를 소유한 사람이 임대인으로서의 지상물매수청구권의 상대방에 해당이 되는 것으로 할 수 있다고 설명했습니다.

이에 따라 재판부는 부지의 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 특정한 사정이 존재하지 않는다면 임대인이 아닌 부지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 되는 것이 적법하지 않다고 판시했습니다.

오늘은 지상물매수청구권과 관련된 분쟁을 살펴보았습니다. 지상물매수청구권과 관련하여 분쟁이 발생하게 된다면 관련 소송에 승소경력을 갖추고 있는 변호사의 조력을 받아 분쟁을 해소할 수 있는 해결책을 마련하여 소송에 대비하는 것이 좋습니다.

이 가운데 최종모변호사는 다양한 건설소송 경험을 기반으로 의뢰인의 각 사안에 대해서 적절한 법률 도움을 드릴 수 있도록 노력하는 가운데 있는데요. 건설 및 부동산 등 관련 분쟁은 다양한 관계가 얽혀 있어 사안자체가 복잡한 경우가 많습니다.

따라서 다수의 경험이 있는 변호사와 진행하는 것이 사안을 조금 더 수월하게 대처하는 방법이 될 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.