부동산변호사 우선변제권 관련 분쟁에서

부동산변호사 우선변제권 관련 분쟁에서

채무의 내용대로 급여 하는 일을 변제라고 합니다. 즉 채무의 이행을 말하는데요. 매매계약에 따라서 약정일 시에 대금을 지급하거나 물건을 인도하는 것을 의미합니다. 변제가 있을 시에 채권자는 목적을 달성하게 되며 채권은 소멸합니다. 변제를 할 수 있는 사람은 채무자와 제 3자인데요. 

채무자는 변제를 할 수 있는 권한과 의무를 아울러 가지는데 이행보조자나 대리인에 의해서도 변제하는 것이 가능합니다. 

오늘 알아볼 것은 바로 부동산변호사의 조력이 필요할 수 있는 소액임차인 우선변제권인데요. 변제를 받을 사람이 많은 경우에는 어떤 순서로 변제를 받을 수 있는지가 중요한 논점이 됩니다. 그런 경우에 등장한 개념이 바로 우선변제권입니다. 

부동산변호사와 함께 우선변제권의 개념과 그에 관련된 실생활 사례를 살펴봄으로 더 쉽게 접근해보도록 하겠습니다. 먼저 우선변제권이라는 것은 무었일까요? 이는 주택임대차 보호법 상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 

임차인이 확정일자를 받은 경우에 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서는 다른 후순위권리보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 뜻하는데요. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기만 보호를 위해서 유사시에 다른 담보물권 앞서 주택보증금을 우선 변제받을 수 있게 하기 위해서입니다. 

따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져서 넘어갈 때에 적용되고 일반매매, 상속, 증여와 같은 경우엔 적용되지 않습니다. 우선변제를 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차 계약증서상의 확정일자 등의 기본적인 대항력을 갖추어야 하는데요. 

이와 연관되는 개념인 최우선변제권은 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하게 변제받는 권리를 말합니다. 

민법에 의하면 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 수익하며 부동산 전부에 대해서 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 나와 있습니다. 부동산변호사의 도움이 필요할 수 있는 관련 사례를 살펴보고자 합니다. 

우선 사례를 살펴보면 A씨는 지난 2004년 집주인 B씨와 보증금 7000만원에 전세계약을 체결하면서 B씨가 ㄱ은행으로부터 받은 대출금을 대신 변제해주기로 약정합니다. 그러면서 계약금과 중도금 명목으로 1550만원을 B씨에게 주는데요. 그러나 정작 A씨는 ㄱ은행 대출금을 갚지 않았습니다. 

그 이후 A씨는 몇 개월 이후 B씨와 임차보증금을 4000만원으로 낮춰서 다시 임대차 계약서를 작성한 후 같은 달에 확정일자를 받았습니다. 한편 ㄱ은행은 B씨가 돈을 갚지 않자 법원에 B씨의 건물에 대해서 부동산 임의경매를 신청하는데요. 

배당법원은 A씨가 소액임차인이 아니라고 판단하여 3순위 배당권자로 지정하였고 이에 대해서 A씨는 배당이의의 소를 제기합니다. 

이는 임대차보증금의 감액으로 인해서 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우를 의미하는데요. 1심과 2심에서 법원은 A씨가 법원의 경매가 개시될 것을 짐작하고 돈을 회수할 목적으로 소액보증금 최우선 변제를 받기 위해 계약을 변경한 것이라고 판단하여 임대차보호법상 보호대상인 소액임차인으로 보기는 어렵다고 판단하여 원고패소 판결을 내립니다. 

그러나 대법원의 판결은 이와 달랐습니다. 대법원은 A씨의 청구를 기각한 원심을 깨고 다시 사건을 돌려보냈습니다. 

재판부는 판결문에서 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 것인 이상 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의해 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 됐다면 그 임대차 계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 특별한 사정이 없는 이상 그러한 임차인이 법률상 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 보았습니다. 

이 가운데 다양한 부동산 관련 분쟁 사안에서 법적 조력을 해왔던 최종모변호사는 그 복잡한 관계 들에 대해서 파악하는 것은 물론 법률적 대처에도 문제가 없도록 의뢰인을 지원하기 위해 애쓰고 있습니다. 

다양한 부동산 분쟁 사안 가운데 자신과 유사한 사례의 경험이 있는 변호사와 동행 한다면 그 복잡한 문제도 수월하게 진행할 수 있을 것입니다. 법률적 도움이 필요한 사안이라면 변호사와 동행하여 적극적으로 대처하시기 바랍니다.