부동산 가압류 절차 소송 등 분쟁에서

부동산 가압류 절차 소송 등 분쟁에서

일반적으로 부동산 경매의 경우 부동산 가압류나 담보물권이 소멸하는 것을 전제로 절차가 진행됩니다. 이러한 소멸주의가 부동산 유치권자에게도 적용이 되는지에 대해서 여러 분쟁이 발생할 수 있는데요. 이번 시간에는 유치권 및 부동산 가압류 절차 등 내용을 살펴보고 그 분쟁 판례를 알아보도록 하겠습니다.

몇 년 전, ㄴ사는 ㄱ건설에 쇼핑몰 공사를 맡겼는데요. ㄴ사는 공사를 맡기면서 ㄱ건설에게 지급할 공사대금을 미리 약정했습니다. 이후 ㄱ건설은 진행하기로 한 쇼핑몰 공사를 완료했는데요. 쇼핑몰이 완공되었음에도 ㄱ건설은 ㄴ사로부터 미리 약정한 공사대금을 지급받지 못했습니다. 

이에 ㄱ건설은 ㄴ사의 채무로 인해 원래 약정한 공사대금을 지급받지 못했다는 것을 이유로 해당 공사를 진행한 쇼핑몰에 대하여 유치권을 행사했는데요. 이후 ㄱ건설은 법원에 쇼핑몰에 대한 경매를 신청했습니다. 

해당 쇼핑몰에 대한 경매가 진행되던 날 ㄷ사는 최고가를 써내 건물을 낙찰받았는데요. 그러나 여기서 문제가 발생하게 됩니다. ㄷ사는 쇼핑몰 채권자들과 ㄱ건설 측이 매각조건 변경결정을 고지하지 않았다며 이의를 제기했는데요. 

법원은 ㄷ사의 이의를 받아들였고, 쇼핑몰에 대한 매각을 허가하지 않는다는 결정을 내렸습니다. 이에 ㄷ사는 이의신청을 했는데요. 해당 이의신청에 대해 1, 2심 재판부는 매각을 허가하지 않는다는 결정을 인가했습니다. 본 부동산 가압류 절차 진행 중에 발생한 분쟁 사건은 대법원으로 올라갔는데요.

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 대법원 재판부는 유치권 경매도 부동산 가압류가 사라지는 저당권 경매와 같게 부동산의 부담을 없애는 것을 매각조건으로 해 실시된다고 설명했습니다. 또한 재판부는 우선채권자만 배당요구가 허용되는 것이 아니라 일반채권자의 배당요구 또한 허용된다고 덧붙였는데요. 즉 부동산 유치권자의 경우 배당을 받을 때 일반채권자와 동일한 순위로 봐야 한다고 밝혔습니다

따라서 재판부는 부동산 가압류 절차 관련 사건에서 경매를 소멸주의가 아니라 인수주의로 진행된 것으로 하여 매각을 허가하지 않은 법원 판단을 유지한 원심이 위법하다고 판시했습니다.

다른 부동산 가압류 절차에서 발생한 다른 분쟁 사안을 살펴보겠습니다.

A씨는 토지를 소유하고 있었습니다. 그러던 중 A씨는 B씨로부터 소송을 당했는데요. 이러한 소송으로 인해 A씨는 자신의 부동산인 땅을 가압류 당했습니다. 소송 전 A씨는 자신의 토지를 다른 사람에게 빌려주어 그에 대한 임대료를 받았는데요. 소송으로 A씨의 토지가 가압류 당하자 이를 알게 된 임차인 측이 A씨와 맺은 임대차 계약을 해지하였습니다. 이에 따라 긴 시간동안 A씨는 임대차 계약을 맺지 못했습니다. 

이후 법원이 A씨에게 소송관련 승소판결을 내렸고, 부동산인 토지에 대한 가압류가 취소되었는데요. 가압류가 취소된 이후 A씨는 B씨에게 소송을 제기했습니다. 부동산 가압류가 된 이후에 본래 맺고 있던 임대차 계약이 해지되었고 그로 인해 다른 계약도 하지 못했다며 임대료 등 손해배상을 하라는 것이 소송의 내용이었습니다. 

재판부는 소송으로 인해 부동산이 가압류 됐다고 해도 그 부동산을 이용하거나 관리하는 권한이 A씨에게 있으므로 이를 매매하거나 처분하는 행위 등을 할 수 있다고 설명했습니다. 그러면서 재판부는 A씨가 언제든지 해방공탁으로 집행취소를 요청 할 수도 있었다고 덧붙였는데요. 즉 재판부는 부동산 가압류 절차로 기존에 했던 임대차계약이 해지되어 A씨가 손해를 볼 것이라는 점을 B씨가 알지 못했기 때문에 B씨에게 손해배상책임이 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

또한 재판부는 부당한 부동산 가압류 절차 때문에 손해가 발생했다면 이러한 경우에는 B씨가 그 손해를 배상해야 한다고 설명했습니다. 다만 재판부는 그 해당 부동산에 대한 임대차계약이 파기되거나 기타 손해를 입은 정신적 고통의 경우는 특별손해에 해당된다고 밝혔는데요. 따라서 재판부는 이러한 특별손해의 경우를 B씨가 그것을 알았거나 알 수 있을 경우에 한해 만 배상 책임이 인정된다고 덧붙였습니다. 

이렇게 부동산 가압류 관련 판례를 살펴보았는데요. 부동산 관련 분쟁은 금액이 크고 소송 진행 절차가 복잡할 수 있으므로 관련 경험이 있는 변호사와 함께 진행하시는 것이 의뢰인의 입장에서 좋은 방법일 수 있습니다. 

이 가운데 최종모변호사는 이러한 부동산 관련 문제에 대해 사안을 면밀히 따져서 그에 대한 대응방법을 마련하고자 노력하고 있습니다. 복잡할 수 있는 부동산 관련 문제에 연루되었다면 관련 경험이 있는 변호사와 동행하여 사건을 해결하시기 바랍니다.