상가임대차계약해지 발생했을 때 대처하기

상가임대차계약해지 발생했을 때 대처하기 

최근 상가건물 관련 임대차보호법이 개정되면서 그 내용을 사전에 정확하게 인지하지 못하는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 

만약 이 같은 점을 사전에 파악하지 못하고 있다면 억울하게 피해를 볼 수도 있으니 사전에 숙지하시는 게 도움될 수 있습니다. 무엇보다 상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 다른 점이 있습니다. 

주택임대차보호법에서는 임차인이 임대차 계약 종료 1개월 전까지만 계약 갱신 거절 의사를 밝히면 계약이 해지된다는 규정을 두고 있으므로 분쟁의 소지가 없지만, 상가임대차보호법에서는 임차인의 갱신거절권과 관련한 규정을 두지 않고 있습니다. 

다만 실무상 계약서에 임대인과 임차인이 기간만료 3개월 전까지 본 임대계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 통지하지 않으면 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장하는 것으로 간주한다고 작성합니다. 

그리고 이렇게 묵시적으로 계약이 갱신되면 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 한다는 내용도 포함합니다. 

하지만 명시적인 법적 규정이 없는 부분이므로 때로는 상가임대차계약해지시 법적 분쟁이 발생하기도 합니다.  

그러니 단순한 법리로 접근하는 것보다는 이런 부분까지 고려하여 판단하는 것이 도움될 수 있습니다. 특히 부동산 분야는 해당 분야에서 오랜 기간 경험하지 않으면 각종 사안에서 법리적으로 혼동이 될 수 있으니 사안을 풀어나가기 위해서는 법률적 지식이 있는 변호사 등의 조력을 고려하여 진행하는 것이 도움될 수 있을 것입니다.  

하지만 최근 사회분위기는 임차인의 권리를 최대한 보호하는 추세인데요. 그리고 이를 이용하려는 임차인이 발생하기도 합니다. 

이러한 임차인은 보증금의 성격을 본인이 유리한 대로 판단기도 합니다. 따라서 임차인의 입장에서 이와 관련된 문제로 부당한 상황에 처하게 된다면 적절한 대응을 진행하는 것이 필요할 수 있습니다. 

그럼 상가임대차계약해지와 관련된 사례를 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 임차인 B씨는 임대인 A씨와 임대차 계약을 체결하였습니다. 그리고 해당 건물에서 가게를 운영하였습니다. 

하지만 매출이 오르지 않으면서 임대료를 제때 지급하지 못하였는데요. 그러면서 나중에는 3개월 이상 연체하게 되었습니다. 

이에 임대인 A씨와 임차인 B씨는 합의점을 찾으려고 노력하였으나, 끝내 실패하였습니다. 

따라서 A씨는 상가임대차계약해지 내용증명을 발송했고, B씨는 그로부터 10개월 후에 해당 건물에서 퇴거하였습니다. 그리고 당시 B씨가 A씨에게 연체한 차임 금액은 총 1600여 만원이었습니다. 

이에 임대인 A씨는 B씨에게 임차보증금 중 일부만 돌려주었습니다. 그러나 임차인 B씨는 해당 상가 건물에 잠금장치를 설치하였습니다. 그러면서 A씨가 남은 보증금을 주기 전까지 부동산을 인도해 줄 수 없다고 맞섰습니다. 

그리고 자신이 받을 보증금 중 550여 만원을 C씨에게 양도하고, A씨에게 이러한 사실을 통지하였습니다. 그러자 임대인 A씨는 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하였습니다. 이에 임차인 B 씨는 임대차보증금반환청구 소송을 제기하였습니다.  

1심과 2심 재판부는 임차인 B씨는 임대인 A씨에게 해당 부동산에 설정한 잠금장치를 해제하고 그간 밀린 임대료를 지급하라고 판결 내렸습니다. 그러나 대법원 재판부는 원고 일부 승소로 판결한 원심을 파기하고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원 재판부는 남은 임차보증금 중 B씨가 C사에 채권을 양도한 550만원을 빼더라도 임차보증금 반환채권이 남아있다고 설명하였습니다. 

그러면서 A씨가 받아야 할 연체 차임이 보증금 채권보다 많다고 대법원 재판부는 덧붙였습니다. 따라서 비등하게 공제돼야 한다고 대법원 재판부는 평가하였습니다. 

그리고 대법원 재판부는 임차인 B씨는 잠금장치를 설치한 부동산을 A씨에게 양도해야 한다고 판단하였습니다. 

더불어 임차인 B씨는 밀린 임대료에서 임차 보증금의 반환 채권을 공제한 나머지의 금액만 임대인 A씨에게 지급하면 된다고 대법원 재판부는 판시하였습니다. 

즉 대법원 재판부는 임차인 B씨가 밀린 임대료는 임대인 A씨가 돌려주지 않은 보증금에서 공제하면 된다고 판결 내렸습니다. 

이처럼 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 다양한 분쟁이 발생하고 있습니다. 따라서 이럴 때는 해당 분야의 소송경험이 있는 변호사 등의 조력을 통해 사안을 풀어나가는 것이 원만하게 진행할 수 있는 방법이 될 수 있을 것입니다.