세입자명도소송 진행할 수 있을지

세입자명도소송 진행할 수 있을지

 

 

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세입자의 과실로인해 임대한 목적물에서 나가야 하는 상황임에도 불구하고 만일 세입자가 건물에서 나가려 하지 않는다면 건물명도소송을 제기할 수 있습니다. 

이는 점유자가 부동산의 인도를 거절할 때 제기해볼 수 있는 소송입니다. 인도 의무자, 동거인 등이 목적물에 거주하며 점유를 이전해 주지 않을 경우 그를 퇴출시키고 점유 동산 등이 있을 경우 그 점유 동산 등을 밖으로 반출한 이후 점유를 이전합니다.

 

우선 이를 진행하고자 한다면 상대방에게 계약 만료의 사실을 통보해야 합니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 기존 조건과 동일하게 계약이 됩니다.

그럼 이번 시간은 세입자명도소송과 관련된 사례를 통해 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 

ㄹ 회사는 ㄱ 씨의 건물을 창고로 사용을 하기 위해서 약 1년 하고 반년 동안 보증금을 지불한 후 월세를 내며 건물을 빌리기로 하였습니다.

그런데, ㄹ 사가 건물을 임대하여 쓴 지 몇 달 지나지 않아 건물의 안쪽에 매설된 하수의 집수정에서 역한 냄새가 나기 시작했고, 물이 누수되어 창고에 보관한 물품에 곰팡이가 생기기 시작했습니다. 

 

ㄹ 사는 ㄱ 씨에게 누수와 역한 냄새로 인해 창고로 사용을 할 수 없으니 임대차 계약을 해지하겠다며 보증금을 반환한 후 손해배상하라는 요구를 하였습니다. 그러나 ㄱ 씨는 ㄹ 사가 오랜 시간 월세를 납부하지 않았기 때문에 창고를 넘기라고 반박하며 소송을 제기하였습니다. 

이에 대해 1심 재판부는 ㄹ 사가 창고를 사용을 할 수 없었다고 보고 월세를 지불할 필요는 없다는 판결을 내렸습니다. 

 

그러나 2심 재판부는 ㄱ 씨의 손을 들어주며 ㄹ 사가 건물에서 나가되 ㄱ 씨는 ㄹ 사로부터 월 차임의 반만 받으라는 판결을 내렸습니다. 

2심 재판부는 ㄹ 사는 건물을 빌린 의도에 따라서 충분히 이용하지는 못하였지만 일부분이라도 사용하며 수익을 얻고 있기 때문에 차임을 ㄱ 씨에게 지급해야 하는 이유가 있다고 설명하였습니다. 

 

그렇지만 2심 재판부는 ㄹ 사가 취급하는 제품은 의류 제품으로 창고의 누수와 잔여 악취로 인해 피해를 보았으므로 ㄹ 사가 지불해야 하는 월 차임을 줄여 지급하는 것이 타당하다고 판시하였습니다.

이와 같은 사례를 하나 더 살펴보도록 하겠습니다.

A씨는 경매를 거쳐 한 상가를 구매하였습니다. 그런데 상인들 중 B씨는 해당 상가의 전 주인인 C씨에게 월세 및 관리비를 제 기한에 납부하지 않아 연체한 상태였습니다. 

 

그런데 그 연체된 금액은 B씨가 납부한 보증금보다 높은 금액이었습니다. B씨는 주인이 A씨로 바뀐 후에도 월세를 납부하지 못하였고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지하며 B씨에게 나갈 것을 요구하였습니다. 

그리고 B씨가 보증금을 반환해 주기 전까지는 나갈 수 없다고 버티자, A씨는 B씨를 상대로 소송을 제기했습니다.

1심 재판부는 B씨가 상가를 명도하고 밀린 관리비를 지불해야 한다는 결론을 내렸습니다. 그러나 2심 재판부는 B씨의 상가 명도를 명령하며 1심이 인정한 금액 중 일부분만 지불할 것을 판시했습니다. 

2심 재판부는 A씨가 별도로 채권을 양도받을 수 있는 조건을 갖추지 않는다면 연체 차임채권 권리를 이어받을 수 없는데, C씨의 경우에는 채권양도를 하지 않았으므로 A씨가 건물 소유권을 얻은 후에 B씨가 납부하지 않은 금액만 보증금에서 제외시킬 수 있다고 판결을 내렸습니다. 

 

하지만 대법원 재판부는 A씨의 손을 들어 주었습니다. 대법원 재판부는 임대차계약에서 뜻하는 임대차보증금이란 계약이 끝난 이후 부동산을 임대인에게 넘기기 전까지 생기는 임대차로 인한 임차인의 모든 빚을 담보로 하므로, 이러한 채무는 임대차 계약이 종료된 이후에도 목적물이 돌려질 때 특수한 사정이 없다면 별도의 의사표현 없이 보증금에서 뺄 수 있다고 판시하며 해당 판결을 내린 이유를 밝혔습니다. 

이처럼 세입자명도소송 등과 관련해 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 세입자명도소송 등의 문제로 갈등을 겪고 있다면 변호사 등의 도움을 고려하여 문제를 대응해보는 것이 현명한 선택이 될 수 있을 것입니다.