분양보증계약 효력 보증료

분양보증계약 효력 보증료

 

분양보증이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급을 책임지는 보증을 말합니다. 대표적인 예가 주택을 건설하던 회사가 부도가 나도, 분양받은 주택은 완공을 보증해 주는 것입니다. 주택건설사업자가 보증회사에 보증료를 지급하고 보증을 받으며 대한주택보증 등이 분양을 책임져줍니다.

 

그렇다면 이 분양보증계약 발효시점은 언제부터이며, 효력은 어떻게 되는지 사례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

a와b회사는 2009년 경기도 용인시에 아파트 주택건설사업계획승인을 받은 뒤 대한주택보증과 아파트 분양에 대한 보증계약을 체결하며 보증료로 각각 13억여원과 29억여원을 냈습니다. 이들은 이후 용인시로부터 입주자모집공고 승인을 받았지만 착공지연 등 내부 사정으로 모집공고는 하지 않았는데요. 건설사들은 "입주자모집 공고를 못해 수분양자가 없다"며 "분양보증계약을 해제하겠으니 보증료를 환급해달라"고 대한주택보증에 요구했지만, 대한주택보증은 "입주자모집공고 승인을 받은 날부터 취소된 날까지의 보증료를 공제한 나머지 금액을 반환했으므로 더 이상의 반환의무는 없다"고 맞서며 소송까지 이어졌습니다.

 

 

 

1심은 "보증계약에 따른 보증서상 보증기간 시작일이 '입주자모집공고 승인일'이라고 돼 있으며 보증료는 장래 발생할 수도 있는 보험사고에 대한 위험에 대한 대가로서 위험이 있는 동안의 보증료를 적법하게 보유할 권원이 있다"며 "실제로 분양계약이 체결되지 않았다는 사정만으로는 분양보증계약의 효력이 발생하지 않았다고 볼 수 없다"면서 대한주택보증 측의 손을 들어줬습니다.

 

 

 

하지만 1심을 취소하고 재판부는 대한주택보증의 보증규정 및 시행세칙은 분양률의 저조 등을 입주자모집공고 승인 취소사유로 규정하고 있어 사유의 내용이 명백하지 못할 뿐만 아니라, 입주자모집공고 승인 이후 실제로 입주자모집 공고를 한 경우를 전제로 하고 있을 뿐이어서 이 사건과 같이 입주자모집공고 승인을 받은 후 입주자모집공고를 하지 않아 분양계약을 체결할 여지가 없는 경우에는 허용되지 않는다"고 하였습니다.

 

 

 

또한 설사 이 사건 각 분양보증계약의 보증기간의 기산일이 입주자모집공고 승인을 받은 날이라고 하더라도 이것만으로는 대한주택보증이 분양보증계약의 보증사고로 인한 위험을 인수했다고 볼 수 없다"며 "건설사들이 입주자모집공고를 하지 않은 이상 분양보증계약은 효력이 발생하지 않은 것이므로 정산금을 포함한 이 사건 보증료 전액을 반환해야 한다"고 설명했습니다.

 

 

 

즉, 주택분양보증계약의 효력은 입주자모집공고 승인을 받은 시점이 아니라 실제 모집공고를 한 시점부터 발생한다는것입니다. 건설사가 아파트 입주자모집공고 승인을 받은 뒤 실제 모집공고를 하지 않았다면 이는 분양보증계약의 효력이 발생하지 않은 것이므로 보증회사는 건설사로부터 받은 분양보증수수료를 전액 반환해야 한다는 취지가 되겠습니다.