주택임대차보호법 임차권양도는

주택임대차보호법 임차권양도는

민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권양도하거나 임차물을 전대하지 못하는데요. 임차인이 이 규정을 위반할 때는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 임대인의 동의를 얻지 못한 임차권의 양도나 전대 차의 경우에는 그 양수인이나 전차인이 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하게 되는데요.

최근 나중에 분양되는 임대아파트에 살다가 직장 때문에 어쩔 수 없이 이사를 해야 하면 임차권을 제3자에게 팔 수 있다는 판결이 나왔습니다. 임차권은 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말하는데요. 

주부 A씨는 2006년 5월 당시 B신도시의 한 아파트를 분양 받았습니다. 10년 후 분양 전환되는 임대아파트여서 큰 수익을 기대했는데요. 그러던 중 2014년 8월 직장에 다니던 남편이 충남 천안으로 발령이 나서 가족 모두 이사하게 됐습니다.

앞서 A씨는 같은 해 3월부터 이 아파트 임차권양도를 위해 사업자 측에 동의를 요청했습니다. 그러면서 전근은 임차권을 양도할 수 있는 예외적인 사유에 해당한다고 주장했습니다. 그러나 사업자는 예외 사유에 해당하지 않는다고 하며 이를 거절했고, 임대차계약만 합의 해지할 수 있다고 반박했습니다.

이에 A씨는 사업자를 상대로 임차권양도에 대한 동의 청구 소송을 법원에 제기했습니다. 법원은 "사업자는 A씨가 B씨에게 임차권양도하는데 동의하라"고 하며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.

재판부는 판결문을 통해 "A씨는 임대주택법상 예외적으로 임대사업자의 동의를 받아 임차권을 양도할 수 있는 경우에 해당한다"고 하며 "임대차계약을 합의 해지 하지 않고도 사업자의 동의를 받아 임차권양도할 수 있다"고 판시했습니다.

이어 재판부는 "A씨는 임차권을 양도할 때 양수인을 선정할 수 있고 양수인이 무주택자인지 확인할 의무는 사업자에게 있다"고 하며 "다만 임차권을 넘길 때 양수인을 특정해 사업자의 동의를 구해야 한다"고 덧붙였습니다.

지금까지 주택임대차보호법과 관련되어 임차권양도에 대한 판례를 살펴보았는데요. 일단 상가가 아닌 주택이나 주거용 건물인 경우에는 주택임대차보호법이 임대차 및 미등기 전세계약에 한해서 적용 됩니다. 즉 건물이 건축물대장에 거주용으로 등록이 되지 않았다고 해도 실제로 주거용으로 사용하게 되면 주택임대차보호법이 적용되는 것입니다. 

다만 주택임대차보호법은 입주는 물론 전입신고를 한 후 확정일자를 받아야 대항력이 생기기 때문에 유의하셔야 합니다. 이러한 주택임대차보호법과 임차권양도에 대해 문의사항이나 분쟁이 있으시다면 관련 법률가인 최종모변호사를 찾아주시기 바랍니다.