유치권 소멸사유 청구 문제가

유치권 소멸사유 청구 문제가

오늘은 건설업자가 건물 유치권을 취득하고 나서 건물주로부터 주택임대 승낙을 받았더라도 새 건물주에게 대항할 수 있는지에 대한 사례를 살펴보려고 하는데요. 

먼저 타인이 가지고 있는 물건이나 유가증권을 차지한 자는 해당 물건 또는 유가증권으로 생겨난 채권을 변상해야 할 때 그 채권을 변상 받기 전까지 해당 물건이나 유가증권에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다. 

그런데 유치권자의 유치권이 소멸되는 경우가 있는데요. 유치권 소멸사유가 해당되는 경우로는 유치권자가 의무를 위반하거나 점유가 사라지는 경우 또한 채무자가 다른 담보를 제공함으로 인한 채무자의 소멸청구 등이 있습니다. 

오늘은 이와 관련하여 유치권 소멸사유에 대한 소송사례를 살펴보도록 하겠습니다. 

A씨는 어느 지역에 위치한 두 곳의 다세대 주택 내부와 외부 마감 공사를 하였지만 약 2억 2799만원의 공사비를 받지 못하게 되었습니다. 그로 인해 시행업자로부터 주택 전체의 권한을 포기하겠다는 각서를 받은 뒤 유치권으로 점유를 시작했습니다. 

A씨는 점유한 주택을 4명에게 일부분 임대하면서 보증금으로 약 3000만~4000만원씩 받았습니다. 그러나 A씨가 점유한 주택의 소유권이 B씨에게로 넘어가게 되었고, 법원으로부터 부동산인도명령을 받은 B씨는 주택을 임차인들에게 넘겨 받으며 다른 사람들에게 매도하였습니다. 

이에 A씨는 유치권 소멸로 인해 이자와 공사대금 등 약 3억 1500만원을 받지 못하게 되어 소송을 제기했습니다.  

재판부는 유치권자가 예측할 수 없었던 손실을 부동산임차인에게 주었을 우려가 있다고 설명했습니다. 

이어 극단적으로 유치물 사용에 대해 허락한 이전의 소유자가 제3자와 함께 통모하고 난 뒤 소유권을 이전한다면 유치권자의 유치권이 힘을 잃게 된다는 점에서 이를 긍정한다고 볼 수 있는 여지가 있다 덧붙였습니다. 

그러면서 법정 담보물권인 유치권은 채권 담보를 위해 목적물을 차지하는 권리에 불과하다고 밝혔습니다. 

또 재판부는 유치권자가 부동산 소유권 변동에 대한 사실을 알지 못해 새 소유자 승낙을 받을 만한 시간적 여유가 없었거나, 새 소유자의 유치권 소멸청구가 신의성실의 원칙을 위반함으로 권리가 남용되었다는 특별한 사정이 있지 않는 한 새 소유자를 대항하는 건 안 된다고 봄이 타당하다 설명했습니다. 

그러면서 재판부는 새 소유자도 물적 부담이 되는 유치권을 갖고 목적물에 대한 소유권을 취득했을 뿐, 이전의 소유자 승낙으로 채권 담보에 대한 부담까지 승계할 수 없다고 설명했습니다. 

이어 이전의 소유자가 소유권에 대한 근거를 가지고 임대차를 했다 하더라도 새 소유자는 임차인이 대항력을 구비함으로써 발생하고자 한 사정이 없다면, 승계를 할 수 없다고 본다며, 유치권에다가 이보다 강한 보호를 할 필요가 보이지 않는다며 지적했습니다. 

따라서 유치권자인 A씨가 이전의 소유자 승낙으로 인해 임대한 주택 점유권을 부동산 소유권자가 법원을 통해 부동산인도명령을 받게 되어 뺏겼다며 새 소유자인 B씨를 상대로 손해배상에 대한 청구소송을 제기하였지만 재판부는 원고패소 판결을 내렸습니다. 

이는 공사 대금을 주지 못한 건물주로 인해 건물 유치권을 취득하게 된 건설업자가 주택 임대를 할 때 건물주 승낙을 받았더라도 새 건물주에게 대항하지 못한다는 판결이었습니다. 또한 유치권자가 유치권 소멸을 막기 위해서는 새 소유자로부터 임대차 승낙을 받거나 주택 점유를 직접 해야 한다는 취지였습니다.

지금까지 부동산 유치권 소멸사유에 대한 소송사례를 살펴보았는데요. 이처럼 유치권으로 둘러싼 분쟁은 스스로 해결하기에 다소 어려운 부분이 있어 신속히 변호사에게 법적 상담을 받는 게 현명한 방법이 될 수 있습니다. 

이와 관련된 유치권 소멸사유 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 법률적 지식을 갖춘 변호사를 선임하는 게 좋은 방법이 될 겁니다. 

최종모 변호사는 건설과 관련된 다수의 분쟁소송을 바탕으로 하여 의뢰인에게 도움을 드리고 있습니다. 앞서 말한 유치권 소멸 등 건설소송과 관련된 분쟁을 겪고 계신다면 신속히 변호사를 선임하여 법적인 분쟁에서 승리하시길 바랍니다.