전세권설정 등 분쟁사안에서

전세권설정 등 분쟁사안에서

부동산과 관련한 문제 중 전세권설정, 월세, 보증금반환 등과 같은 문제는 누구나 살면서 충분히 경험할 수 있는 분쟁요소 중 하나이므로 초반부터 사안을 면밀히 따져서 진행하는 것이 좋은 방법일 수 있는데요. 

이러한 소송이나 분쟁의 경우 혼자서 처리하려고 하다가는 더 큰 분쟁에 휘말리거나 불리한 판결을 받을 수 있습니다. 따라서 이러한 부동산 관련 소송이나 분쟁이 발생했다면 분양, 전세권설정, 월세 등 다양한 분쟁에 대한 경험을 가지고 있는 변호사와 상세하게 논의 후 진행하는 것이 필요할 수 있는데요.

오늘은 부동산과 관련하여 발생할 수 있는 분쟁사안 중 전세권설정 등과 관련한 사례를 통해 법률내용에 대해 살펴보겠습니다.

몇 년 전, ㄱ씨는 ㄴ씨에게 아파트를 임차하였는데요. 그 당시 ㄴ씨는 A은행에서 융자를 받은 상태였고, 아파트에 근저당권이 설정되어 있었습니다. 이를 불안하게 여긴 ㄱ씨는 아파트 전입신고와 동시에 임대차계약서상 확정일자를 받아놓았으며, 법원에 해당 아파트의 전세권설정 등기도 함께 마쳐놓았습니다. 

이후 ㄱ씨는 주민등록 상 주소만 옮기고 ㄴ씨와 계약한 아파트에 살고 있었는데요. 그러던 중 A은행이 경매를 신청했고, 이에 법원이 경락대금을 은행에 배당하게 되었습니다. 이 상황에서 분쟁이 발생했는데요. ㄱ씨 측은 최우선적으로 변제할 수 있는 금액 중 소액보증금의 일정액을 제외한 것이 정당하지 않다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ㄱ씨의 주장에 따르면 전세권설정 등기를 마친 사람이 임차권설정 등기를 마친 사람과 동일하다는 것인데요. 

해당 소송에 대해 원심은 원고 패소 판결을 내렸습니다. 대법원 또한 원심의 판결을 확정했는데요. 대법원 재판부는 이러한 전세권설정 관련 사건에 대해 임차권설정을 마친 사람이 우선변제 받는 권리와 전세권설정 등기를 마친 사람이 우선변제 받을 수 있는 권리가 서로 다르다는 점을 언급했습니다. 

즉 재판부는 임차권설정을 마친 사람이 주택임대차보호법상 대항요건을 잃었다면 그 대항력과 우선변제권 등은 상실된다고 설명했습니다. 주택임대차보호법에 따르면 ㄱ씨와 같이 주소를 옮기고 확정일자까지 받은 임차인의 경우 다른 후순위권리자보다 먼저 해당 건물에 대한 보증금을 받을 권리가 있는데요. 다만 건물에 전세권설정을 했을 경우 토지를 판 금액에 대해서는 우선변제권을 가지고 있지 않다고 규정하고 있습니다.

결과적으로 재판부는 ㄱ씨가 해당 아파트에 대한 전세권설정 등기를 마쳤다고 해도 그 이후에 주소를 옮겼다면 경락대금에서 우선변제 대상이 아니라고 본 것입니다.

다른 판례를 살펴보겠습니다.

A씨는 다가구주택에 대한 전세권설정 계약을 체결하고, 보증금을 집주인에게 지급한 후 입주했는데요. 그 후 B씨가 집주인에게 보증금을 지급하고 A씨와 같은 건물 다른 층에 입주를 했습니다. B씨는 입주 후 전입신고를 했고, 확정일자도 받아놓은 상태였는데요. A씨 측은 B씨보다 늦게 전입신고를 하고, 확정일자를 받았습니다. 

그러던 중 본 사건의 다가구주택이 경매에 넘어가게 되었는데요. 이 과정에서 A씨가 해당 건물과 토지에 대한 매각대금을 B씨보다 먼저 배당받게 되었습니다. 그러자 이에 대해 B씨는 소송을 제기했는데요. 

재판부는 본 사건에 대해 토지와 건물을 함께 경매하더라도 토지와 건물에 대한 매각금액을 각각 배당받아야 한다고 설명했습니다. 

그러면서 재판부는 A씨가 전세권설정 등기를 B씨보다 먼저 마쳤으므로 건물 매각대금에 관한 배당순위에서 선순위이고, B씨가 전입신고를 A씨보다 먼저 마쳤으므로 토지 매각대금에 대해서 선순위라고 덧붙였는데요. 따라서 재판부는 A씨에게 배당된 금액 중에 그보다 넘어선 금액이 있다면, 이를 B씨에게 다시 배당해야 한다고 밝혔습니다. 

결과적으로 대법원 재판부는 해당 소송에 대한 상고심에서 원고 일부 승소 취지의 원심 판결을 파기하고 사건을 지방법원으로 돌려보냈습니다. 

이처럼 부동산 등과 관련하여 발생할 수 있는 문제는 앞서 언급했듯이 소송 절차와 해결 전략 등이 복잡할 수 있어 법을 잘 모르는 일반인이 혼자서 대응하는 것이 어려울 수 있는데요. 이 가운데 최종모변호사는 이러한 부동산 관련하여 다양한 경험으로 사건에 맞는 맞춤 전략을 짜고, 면밀하게 대응할 수 있도록 노력하고 있습니다.