부동산계약파기 분쟁사안에 따라

부동산계약파기 분쟁사안에 따라

일반적으로 부동산 중 토지거래허가제도의 경우 투기거래를 방지하고 정상적인 토지 등 부동산 거래에 대한 질서를 확립하려는 입법취지로 제정되었는데요. 이렇게 법으로 정하고 있음에도 이러한 부동산 토지거래 시 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 

다양하게 발생하는 분쟁 사안 중에서도 토지 및 부동산계약파기로 인한 손해배상소송이나 소유권이전소송 등의 법적 공방이 이루어지는 경우가 많은데요. 이러한 부동산계약파기 관련 판례로 그 법률내용을 살펴보겠습니다.

A씨는 토지를 소유하고 있었는데요. 이 가운데 B씨는 A씨를 대신해서 C씨와 토지매수계약을 맺었습니다. 토지거래허가구역 안에 있는 토지 중 일부의 매수를 내용으로 한 계약이었는데요. 토지매수계약을 체결한 이후 C씨 측은 B씨가 부동산 토지 거래 허가 절차를 밟아야 한다고 주장했습니다. 토지소유자인 A씨가 자신을 대리한 B씨에게 지위를 넘겨주었기 때문이었습니다. 

C씨는 이에 대해 소송을 제기했는데요. B씨 측은 체결한 토지매수계약에 대해 관청 허가가 없는 경우 매도인 지위를 넘긴다는 합의자체가 효력이 없다고 주장했습니다. 따라서 B씨 측은 토지매수계약도 무효라고 주장했는데요. 

1, 2심 재판부는 투기적인 거래의 가능성이 있다고 볼 수 없음을 설명했는데요. 즉 1, 2심은 그러한 가능성이 있다고 볼 수 없기 때문에 토지매수계약에 대한 관청의 허가가 없어도 매도인에 대한 지위를 인수한다는 합의 또한 무효로 되지 않는다고 밝혔습니다. 따라서 1, 2심 재판부는 원고 일부 승소 판결을 내렸는데요. 본 부동산계약파기 등 관련 사건은 대법원으로 올라갔습니다. 

대법원 재판부는 본인이 아닌 제3자가 부동산 및 토지 계약거래에 대한 관청 허가가 떨어지기 전 계약상 매도인 지위를 넘겨 받는 경우는 다르게 봐야 한다고 설명했는데요. 즉 대법원 재판부는 계약 시 관청의 토지 계약 관련 허가가 있어야 매도인 지위를 넘겨 받는 것에 대한 합의효력이 발생한다고는 볼 수 없다고 설명했습니다.

다만 대법원 재판부는 C씨 측이 말하고 있는 거래 대상의 경우, 전체 계약 상 토지에 대한 일부인지, 다른 특정 부분인지가 불분명하다는 점을 지적했습니다. 결과적으로 대법원 재판부는 은 본 부동산계약파기 등 관련 사건에서 원심의 원고 일부 승소 판결을 파기하고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.

다른 판례를 살펴보겠습니다.

ㄱ씨는 자신이 소유하고 있던 아파트를 ㄴ씨에게 판매하기로 했는데요. 이 당시 두 사람은 계약금을 정한 상태였습니다. 두 사람은 계약금과 더불어 매수인과 매도인 사이 해당 계약을 해제할 시 조항도 정했는데요. 조항의 내용으로는 매수인의 경우 매도인에게 준 계약금을 돌려받지 않고, 매도인의 경우 미리 정해둔 계약금을 배로 하여 매수인에게 배상하기로 하였습니다. 

그런데 해당 계약 이후 ㄱ씨는 ㄴ씨로부터 돈을 받기로 한 계좌를 없앴는데요. 이와 동시에 ㄱ씨는 계약을 해제한다는 내용을 ㄴ씨에게 통보하였습니다. 이 당시 ㄱ씨가 ㄴ씨로부터 받은 계약금은 원래 정한 계약금의 일부였는데요. ㄱ씨는 자신이 받은 일부 계약금을 배로 하여 변제공탁했습니다. 이에 ㄴ씨는 일부 계약금을 배로 할 것이 아니라 미리 정해둔 계약금 전체 금액을 배로 하여 자신에게 보상해야 한다고 주장했는데요. 이러한 주장과 동시에 ㄴ씨는 ㄱ씨를 상대로 소송을 제기했습니다. 

대법원 재판부는 은 본 부동산계약파기 관련 사건에 대해 계약의 구속력을 언급하였는데요. 대법원 재판부는 미리 약정한 계약금을 배로 하여 돌려줌으로써 두 사람이 체결한 계약을 해제하려는 것이 계약 구속력이 약화되는 결과를 야기한다고 설명했습니다. 

즉 대법원 재판부는 이번 부동산계약파기 관련 사건과 같이 계약금의 일부만 오간 경우, 계약금을 받은 ㄱ씨가 해당계약을 해제할 수 있다고 해도 그 계약을 해지할 때 지급하는 금액 기준의 경우 실제 받은 계약금의 일부가 아니라 계약 전 미리 정한 계약금으로 봐야 한다고 판시했습니다.

이렇게 부동산계약파기 관련 사건을 살펴보았는데요. 이러한 부동산분쟁의 경우 금전적으로 고액이 오고 가는 경우가 많기에 자칫 과도한 손해를 볼 수 있기 때문에 혼자서 해결하는 방법은 좋지 못할 수 있습니다. 관련해 경험이 있는 변호사와 동행하여 사안을 대처하는 방법이 현명한 선택일 수 있는데요.

이 가운데 최종모변호사는 이러한 부동산분쟁에 대해 단순 법리해석으로 끝나지 않고 사건 특색을 파악하고 전략을 세워 분쟁 해결에 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.