명도소송절차 진행방법은

명도소송절차 진행방법은

일반적으로 명도소송절차는 세입자가 부동산을 점유한 뒤 건물주에게 부동산을 넘겨주어야 함에도 넘어주지 않을 경우 진행할 수 있는데요. 세입자가 해당 건물에 대한 월세를 연체한 경우에 명도소송절차를 밟기도 합니다. 

명도소송의 경우에는 시간적, 비용적인 소모가 많을 수 있기 때문에 상황에 맞춰 관련 경험이 있는 변호사와 상담 후 대응 방법을 모색하는 것이 필요할 수 있는데요. 오늘은 명도소송절차와 관련한 판례를 살펴보며 그 법률내용에 대해 알아보겠습니다.

ㄱ씨는 ㄴ씨와 임차보증금을 정한 뒤 임대차계약을 맺었습니다. 그 당시 ㄱ씨와 ㄴ씨가 맺은 임대차계약서에는 특약사항으로 임차인이 자신 스스로 거주지인 주택을 마련할 때까지 본 건물에서 계속 산다고 기재되어 있었는데요. 해당 계약에 따라 ㄱ씨는 계약을 맺은 후부터 그 건물에서 거주하기 시작했습니다.

이러한 내용의 임대차계약을 맺은 후 ㄴ씨는 자신의 가족 중 한 명인 ㄷ씨와 매매 계약을 체결하였는데요. 매매계약의 대상은 ㄴ씨의 소유로 ㄱ씨가 거주하고 있던 건물이었습니다. 이러한 매매계약에 따라서 ㄷ씨는 본 건물에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 후 ㄷ씨는 해당 건물에 대한 임대인 지위를 이어받았는데요.

ㄱ씨가 거주하던 건물의 명의를 이어받은 ㄷ씨는 ㄱ씨에게 건물에서 나가줄 것을 요구했습니다. 그러나 ㄱ씨는 이에 응하지 않았는데요. 그러자 ㄷ씨는 이 건물에 대해서 임대차계약을 해지한다는 통보를 하면서 명도소송절차를 밟아 ㄱ씨를 상대로 소송을 제기했습니다. 해당 소송에 대해 재판부는 임대차계약의 특약사항을 언급했는데요. 

재판부는 ㄱ씨와 ㄴ씨가 임대차계약을 맺을 당시 작성한 계약서의 특약사항에 따라 별다른 특별한 이유가 없는 한 계약의 기간 자체가 따로 정함이 없는 임대차계약이라고 판단했습니다. 따라서 재판부는 ㄷ씨가 건물의 매매로 인해 ㄴ씨로부터 임대인의 지위를 이어받았고, ㄱ씨에게 임대차계약 해지 통보를 할 수 있다고 설명했는데요. 다만 재판부는 임대차계약의 해지통보 이후 반년이 지나야 해지 효력이 발생한다고 덧붙였습니다. 

즉 재판부는 ㄷ씨가 ㄱ씨에게 임대차계약해지를 통보했다면 그로부터 반년이 지난 후 적법하게 임대차계약이 해지되며, 이후 ㄱ씨는 건물에 대한 임대차보증금을 받고 이와 동시에 건물을 비워줘야 한다고 밝혔는데요. 

결과적으로 재판부는 해당 명도소송절차에서 ㄱ씨의 임대차계약서 상 계약기간의 정함이 없으므로 ㄷ씨의 경우 언제든 계약해지 통보를 할 수 있다고 보고, 원고 승소 판결을 내리며 ㄷ씨의 손을 들어주었습니다. 

다른 명도소송절차 사례를 살펴보겠습니다.

아파트입주자대표회의는 어린이집을 운영하기로 했는데요. 해당 어린이집은 아파트 상가에 운영하기로 하고 A씨와 임대차계약을 체결하였습니다. 계약 과정에서 계약서 상 임대인이 입주자대표회의를 대신하여 아파트 관리사무소장으로 변경되었는데요. 이후 입주자대표회의 측은 경쟁 입찰의 진행을 통해 보육시설을 뽑기로 결정했습니다. 이후 A씨에게 건물의 명도를 요청했는데요.

그러나 A씨가 이에 응하지 않자 입주자대표회의는 A씨를 상대로 명도소송절차를 밟았습니다. 해당 소송에 대해 1심 재판부는 임대차 계약서 상 임대인에 대해 언급했는데요. 1심 재판부는 계약서 상 임대인으로 관리사무소장이 기재되어 있기는 하나 실질적 당사자는 아파트 관리사무소장이 아닌 입주자대표회의라고 설명했습니다. 따라서 1심 재판부는 원고 승소 판결을 내리며 입주자대표회의의 손을 들어주었는데요. 본 사건은 2심으로 올라갔습니다. 

이러한 명도소송절차에서 2심 재판부는 입주자대표회의 의결에 맞추어서 체결한다는 임대차계약서를 언급했는데요. 다만 재판부는 어린이집 위탁계약 등의 체결을 목적으로 아파트 관리사무소장이 공고를 낸다면 이때 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다고 설명했습니다. 

이어 재판부는 당시 관리규약 상 규정하고 있는 바에 따라 관리주체가 낙찰자와 계약서에 기명한다면 계약 체결이 된 것으로 봐야 한다고 덧붙였는데요. 따라서 재판부는 이때의 계약 당사자가 입주자대표회의를 전제로 하지는 않는다고 설명했습니다. 

또한 재판부는 당시 아파트관리규약의 경우 의결사항에 어린이집에 대한 이용 등을 포함한 임대차계약 체결 여부 결정에 관한 사항이 해당되지 않는다고 덧붙였는데요. 즉 재판부는 이러한 점을 미루어보아 임대차계약 당사자로 입주자대표회의를 인정할 수 없다고 보고, 원고 패소 판결을 내렸습니다.

명도소송의 경우 그 절차와 대응에 있어서 어려움을 겪을 수 있으므로 관련 경험이 있는 변호사의 도움을 받는 것이 필요할 수 있는데요. 이 가운데 최종모변호사는 명도소송절차 등 관련 문제에 대해 다양한 경험과 노하우로 의뢰인 맞춤 해결책을 내도록 노력하고 있습니다.