부동산소유권이전등기 무효가 되는 이유

부동산소유권이전등기 무효가 되는 이유

아파트 등 부동산에 대한 매매계약이 완료되고 나면 부동산소유권이전등기를 해야 합니다. 민법 에 따르면 부동산소유권이전등기가 이뤄져야만 소유권 변동 효력이 발생하기 때문에 등기하는 것이 필수 절차라고 할 수 있습니다. 또한 매도인의 경우 이에 따라 소유권을 이전해 줄 의무를 갖게 됩니다. 이 때문에 매도인은 등기 의무자, 매수인을 등기 권리자라고 칭하기도 합니다.

그렇다면 부동산소유권이전등기를 하는 방법과 절차는 어떻게 될까요? 이는 부동산등기법 등에 규정이 되어 있습니다. 부동산등기법에 의하면 부동산 매도인과 매수인이 각각 채무이행이 끝나고 난 뒤 60일 안에 매도인과 매수인이 공동으로 등기소를 찾아서 또는 인터넷 등기소에 신청을 하게 됩니다.

이때 양 당사자의 위임을 받은 대리인이 신청을 할 수도 있습니다. 이때 인감서류, 첨부서류, 위임서류 등 매도인과 매수인 각각 각종 서류를 준비하여 관할 등기소에 신청을 하게 됩니다. 

인터넷 등의 발달로 인하여 부동산소유권이전등기를 홀로 진행하는 경우도 증가했습니다. 추가 비용을 소모하지 않고도 절차가 원활하게 마무리 될 수 있어 편리할 수 있는데요. 그러나 부동산소유권이전등기와 관련하여 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않은데요. 이와 관련된 사례를 하나 살펴보겠습니다.

아버지인 ㅂ씨는 슬하에 5남매를 두고 사망을 하였습니다. 사망을 하게 되면 상속이 개시가 되는데요. 유가족들은 ㅂ씨의 사망 당시에 ㅂ씨의 재산인 땅이 모두 ㅂ씨의 장남인 ㅇ씨의 친척 ㅈ씨에게 소유권이전등기가 되어 있음을 알게 되었습니다.

즉, ㅂ씨가 ㅇ씨의 아내의 사촌인 ㅈ씨에게 자신의 재산인 모든 땅을 매도한 것이며 이에 따라 소유권이전등기까지 완료가 되어 있었던 것입니다.

이를 알게 된 ㄱ씨를 포함한 가족들은 ㅇ씨와 ㅈ씨가 ㅂ씨의 재산을 빼돌린 것이라며 ㅇ씨에 대하여 소유권 말소 등기 청구 소송을 제기하는 상황에 이르렀습니다. ㄱ씨를 포함한 가족들은 아버지인 ㅂ씨가 생전에 자신들에게 토지 상속을 해줄 것이라고 이야기를 해왔다는 것 등을 근거로 삼았던 것입니다.

반면 이에 대하여 ㅈ씨는 망자인 ㅂ씨가 생전에 자신에게 금전을 빌린 적이 다수 있었으며 해당 금원에 대한 변제조로 토지를 준 것이라고 주장했습니다.

이에 대하여 1심은 ㅂ씨와 ㅈ씨 사이에 부동산 매매 계약이 존재하지 않았다는 증거가 없기 때문에 원고인 ㄱ씨의 주장을 받아 들일 수 없으므로 ㄱ씨 패소판결을 선고하였습니다. 

그러나 2심에서는 ㅈ씨에 대하여 이뤄진 부동산소유권이전등기는 부동산 소유자인 ㅂ씨의 사망 이후에 이뤄진 것으로서 무효이며 ㅇ씨에 대해 이뤄진 부동산소유권이전등기 역시 무효라고 판시하였습니다.

다만 ㅇ씨가 ㅂ씨의 사망이전부터 사안 부동산들을 점유한 ㅈ씨를 고려하였을 때 이는 민법상 선의취득에 해당하기 하기 때문에 토지는 ㅇ씨와 ㅈ씨의 소유가 된다는 판결을 하였습니다.

이 사안은 결국 대법원까지 가게 되었는데요, 대법원은 결론적으로 원고인 ㄱ씨 승소판결을 하였습니다. 그 판결을 구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다. 

ㅇ씨의 토지에 대한취득시효가 인정되기 위해서는 점유의 개시에 있어서 무과실이어야 하며, 무과실을 시효취득을 주장하는 자인 ㅇ씨가 증명을 해야 하는 책임이 있습니다. 즉, 부동산 매수자인 ㅇ씨는 부동산 매도자인 ㅈ씨가 그 부동산을 매도할 수 있는 권한이 있는 자가 맞는지 조사를 해야 하는 것이 원칙이라고 밝혔습니다.

만약 조사를 했더라면 ㅈ씨에게 그러한 권한이 없다는 것을 알 수 있었을 것이며 따라서 그러한 조사를 실시하지 않은 ㅇ씨에게 과실이 인정된다는 것이 그 근거라고 설명했습니다.

이처럼 부동산소유권이전등기와 관련하여 청구소송, 말소소송 등 분쟁의 내용에 따라 각기 다른 전략을 세워야 함이 타당합니다. 위 사안처럼 부동산소유권이전등기와 관련하여 선의 취득 등 다양한 법적 쟁점을 검토하게 되기 때문에, 부동산 관련 사안을 처리해 본 경험이 있는 변호사 등의 도움을 받는 것이 한 방법일 수 있습니다.