임대차보증금반환청구 부동산 문제에서

임대차보증금반환청구 부동산 문제에서

법에서 말하는 임대차라고 하는 개념에 대해서 말씀드리자면, 임대차란 당사자의 일방이 상대방에게 토지 등의 목적물을 사용하고 또한 수익할 수 있게 약정하고  이후 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약의 한 종류라고 볼 수 있습니다. 

임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속한다고 법적으로 규정되며, 보증금 또한 이러한 법적인 장치 중 하나로서 인정을 받고 있습니다. 이런 특성 때문에 임대차보증금반환청구 또한 법적 절차로 이루어지는 것입니다.

즉 보증금이 원활하게 지급이 되지 않는다거나, 혹은 반대로 보증금의 일부만 지급하는 등의 문제 등으로 다양한 임대차보증금반환청구가 발생하고 있는 가운데, 법적인 심판으로 인하여 결과가 나는 경우가 대부분이며 결국 법적인 준비를 잘 해야 유리한 판결을 받아들 수 있습니다. 

보증금은 생각보다 법적으로 큰 장치라  할 수 있는데, 설사 집주인이 바뀌더라도 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있을 정도의 힘을 가지고 있습니다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있다면, 집이나 상가 주인이 바뀐 상태에서 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판례를 소개합니다. 

ㄱ씨는 경매를 통하여 상가를 사들인 사람이었는데, 전 주인인 ㄷ씨로부터 상가를 임차한 ㄴ씨가 월세와 관리비를 제때 내지 못하여 결과적으로 4년간 3500만원을 연체하고 있다는 것을 알게 되었습니다. 심지어 이 액수는 ㄴ씨가 이미 지불한 보증금보다도 많은 금액을 연체한 수준이었습니다.

주인이 ㄱ씨로 바뀐 뒤에도 ㄴ씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했으며, 결국 ㄱ씨는 임대차 계약을 해지했습니다. 그러자 ㄴ씨는 보증금을 돌려주기 전 까지는 못 나간다고 버텼고, 이에 ㄱ씨는 연체된 임대료가 보증금보다 많아서 다 공제가 되었으니 보증금 반환 의무가 없다며 소송을 냈습니다. 

이에 1심에서는 ㄴ씨는 상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 지급하라며 ㄱ씨의 손을 들어주었지만, 2심에서는 다소 결과가 달라졌습니다.

즉 ㄴ씨가 상가를 명도할 책임이 있다는 것은 2심에서도 같게 보았지만 임대차보증금반환청구에서 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급을 하는 것이 옳다고 본 것입니다. 

재판부는 ㄱ씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계된다고는 볼 수 없는 가운데, ㄷ씨는 채권양도가 없기 때문에 결과적으로 ㄱ씨는 건물 소유권 취득 후 ㄴ씨가 연체한 차임인 224만원만 보증금에서 공제를 할 수 있으며, 나머지는 법적 권리가 없다라고 판단을 내린 것입니다.

 

이러한 판결은 대법원에서 다시 한 번 뒤집어졌습니다. 대법원 측은 임대차계약에서 임대차보증금이란 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다고 보았으며, 이에 따라서 채무는 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사 표시가 없더라도 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다. 

이에 따라 ㄴ씨는 기존에 밀린 금액까지도 보증금에서 공제된다는 판결 결과를 받아들 수 밖에 없었습니다.

이 판례처럼 임대차보증금반환청구에서 주의할 것은 법적으로 보증금의 권리가 꼭 임차인에게 유리하다거나, 혹은 반대로 작용하지는 않는다는 것입니다. 

법적 상황, 혹은 어느 쪽의 책임이 크냐에 따라서 임대차보증금반환청구의 결과가 뒤바뀔 수 있습니다. 그러니 만큼, 먼저 이를 법적으로 풀기 원하는 분이라면 변호사 등의 도움을 고민 해서 자신의 상황 등을 검토하고 그에 맞는 법적 조치를 시작하시는 게 좋겠습니다.