서초부동산전문변호사가 필요한 상가권리금 분쟁

서초부동산전문변호사가 필요한 상가권리금 분쟁

상가권리금이란, 임대차 목적 건물인 상가건물에서 영업하고 있거나 영업을 하려는 사람이 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업을 잘할 수 있는 자신만의 비법, 건물의 위치에 따른 영업상의 이익 등 유형, 무형의 재산 가치를 양도하거나, 이용함으로써 임대인과 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 대가입니다. 

권리금 계약을 맺으면 신규임차인이 임차인이 이러한 것들을 넘겨주는 것에 대해서 권리금을 지급하게 됩니다. 이때, 건물의 임대인은 이러한 권리금회수기회를 보호해야 하는 의무를 지고 있습니다. 

권리금회수기회를 보호함으로써 더 안전한 계약을 맺도록 돕는 것입니다. 만약 임대인이 권리금 회수 금지를 하여 임차인에게 손해를 입혔으면, 신규 임차인이 임차인에게 지급할 권리금과 임대차 종결 당시 권리 금 중 더 낮은 금액만큼 손해배상액을 임차인에게 지급하여야 합니다. 

상가권리금에 관해서 서초부동산전문변호사가 필요할 수 있는 분쟁 사례에 대해서 살펴보겠습니다.

A씨는 복합상가건물의 디지털 전문점 층에서 점포 2개에 대한 임차인의 지위를 4억 2000만 원 정도에 인수하였습니다. 

4억 2000만 원 중 1억 3000만 원 정도는 임대차 보증금이었으며, 나머지 돈은 프리미엄이라는 이름 아래 부과된 상가권리금이었습니다. 

이 A씨가 임차한 매장에 프리미엄이라는 명목이 붙은 이유는 세 가지 구역으로 구성된 전체 매장에서 가장 중심에 자리 잡아 매장을 지나치는 유동인구가 가장 많은 자리였기 때문입니다. 즉, 건물의 위치에 따른 영업상의 이익을 고려하여 부과된 상가권리금이었습니다. 

A씨는 이 복합상가건물에 입점하기로 규정한 날로부터 20년간 월 200만 원의 돈을 내겠다는 장기임대차계약을 체결하였고, 해당 점포를 양도받아 제삼자와 전대차 계약을 맺었습니다. 

그러나 이 복합상가건물의 모회사인 B 산업개발은 본사 건물을 이 복합상가건물로 이주하면서 A씨가 임차한 층 일부를 사무실로 만들기 위해 공간을 분리하는 경계벽을 세웠습니다. 

이로 인해 A씨가 빌린층의 이동통신 매장은 기존보다 면적이 3분의 2로 감소하였습니다. 더군다나 거액의 상가권리금을 낸 A씨의 매장은 그 층의 한 가운데에서 전체 영업처의 끝쪽으로 위치가 바뀌었습니다.

그로 인해 A씨의 매장은 엘리베이터와 에스컬레이터를 이용해 진입하기 어려워졌습니다. A씨는 복합상가건물의 모회사인 B 산업개발의 책임으로 자신의 임대차계약 목적을 이룰 수 없으니 보증금과 상가권리금을 반환하라는 서초부동산전문변호사 등이 필요할 수 있는 소송을 제기하였습니다. 

1심에서는 상가에 경계벽이 세워짐으로써 A씨의 매장 위치가 크게 변했고, 접근성이 악화하여 A씨의 영업환경을 약화시키고 매출이 크게 줄어들 것으로 예상된다며 A씨에게 상가권리금을 반환하라는 판결을 내렸습니다. 

그러나 2심 재판부는 이 판결을 뒤집었습니다. 판결문에서는 경계벽이 설치되기 전에 A씨가 임차한 층의 공실의 비율이 약 30%였는데, 설치 후에는 약 3%로 감소했기 때문에 영업환경의 개선되었다고 평가했습니다. 

이어서 A씨 매장의 영업매출액은 벽 설치 이후 증가하거나 벽 설치 이전과 비슷했기 때문에, 경계벽이 설치되었다고 해서 A씨의 주장처럼 상가권리금을 돌려받을 정도로 영업환경이 명백히 악화하였다고 할 수 없다고 판시하였습니다. 

관련하여 다른 서초구부동산전문변호사 등이 필요할 수 있는 사례를 보겠습니다.

A씨는 한 시장의 건물 1층을 임차하여 수십 년 동안 떡집을 운영하였습니다. 그런데 건물주가 바뀌면서 새 건물주인 BTL 등이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보하면서 문제가 생겼습니다. 

A씨는 상가권리금을 받기 위해 새로운 임차인을 찾았고, 상가권리금 1억 원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 사람을 찾아 B씨에게 소개하였습니다. 그러나 B씨는 임대차계약을 거절하며 A씨를 상대로 가게를 비우라는 소송을 냈고, A씨는 건물주가 계약을 거절해 상가권리금을 받지 못했다며 맞소송을 하였습니다. 

1심에서는 B 씨의 손을 들어주었으나, 최종판결에서는 B 씨 등 건물주는 A씨에게 상가권리금 지급할 책임이 있다며 A씨의 손을 들어주었습니다. 

그 이유는 상가건물의 경우에는 상인이 영업하기 위해 투자한 유형, 무형의 재산적 가치가 축적하여 그 가치가 상승하는데, 임대차계약을 무조건 종료시킨다면 임차인 A씨는 자신의 피땀으로 일군 상가건물을 온전히 놔두고 나올 수밖에 없다고 재판부는 판결했습니다.

그러면서 임대인을 이를 독차지하여 불로소득을 취하는 것이므로, 이러한 배분 상황은 법적으로 정당하지 않다고 판단한 것입니다. 

위의 사례들처럼 상가권리금분쟁은 언제 어디서나 나타날 수 있는 문제이기 때문에 초기부터 서초부동산전문변호사 등의 조력을 고민하여 대처하시는 것이 필요하실 수 있습니다.